酬金制物业管理多任务激励制度 .doc

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1、酬金制物业管理多任务激励制度酬金制物业管理多任务激励制度酬金制物业管理多任务激励制度酬金制物业管理多任务激励制度酬金制物业管理多任务激励制度酬金制物业管理多任务激励制度酬金制物业管理多任务激励制度　　　　现代物业管理在我国经过20多年的发展，取得了喜人的成绩。2004年1月1日，由国家发改委和建设部联合颁布的《物业服务收费管理办法》明确指出，物业服务费用可采取包干制或者酬金制。酬金制是境外很多国家物业管理通常采用的模式，更能体现业主与物业管理公司(以下简称物管公司)之间的委托代理关系，维护双方各自的利益。截至目前，虽然全面推行酬金制的呼声日渐高涨

2、，但其全部内涵还并未被大众真正理解，在实际的操作中仍然很不顺畅。究其原因，主要是酬金制下物管公司的利润相对固定，企业在提高经济效益和管理效益上容易缺乏积极性;业主因对酬金制了解不够，往往过于“放手”或“深入”，致使业主还是按照包干制的思维模式，只看结果不问过程或过于深入地插手物管公司的管理，角色不清，干扰物管公司正常的管理。　　目前，国内外对于物业管理的理论研究还比较少，而针对酬金制物管模式的研究几乎是空白。周运清、向静林［1］对中国物业管理理论现状进行总结，并指出目前中国物业管理理论发展相对落后。霍映宝［2］引入servqual模型对物业管理服

3、务质量进行评价，帮助业主赢得更好的服务质量。颜哲、魏锋［3］运用经济学原理分析了物业管理公司与业主之间的委托－代理关系模型，提出了3种对物业管理收费存在问题的解决思路。谷莹莹［4］从不对称信息角度出发，建立了物管公司与业主之间的单任务激励机制，来协调两者利益。上述研究主要通过对物业服务质量进行监督，建立服务评价体系，或者通过委托代理关系分析，提出对物业单任务激励来达到促进物业服务管理企业提高服务质量、满足业主要求的目的。但物管公司在服务过程中，面临的不仅是单个任务，即代理人在不同任务之间的精力分配是有冲突的［5］。因此笔者在HOLMSTROM和P

4、AUL1991年提出的多任务委托代理模型［6］基础上，构建了关于业主和物管公司的多任务委托代理激励模型，为提升物管水平，提供了理论支持和定量决策依据。　　1多任务委托激励合同模型　　酬金制下，业主与物管公司之间是典型的委托代理关系，物管公司的行为直接决定业主效用，由于两者信息不对称，物管公司会利用自己的信息优势隐藏自己真实的努力程度，从而产生损坏业主利益的道德风险［7］。另外，物管公司存在多重任务，一是提供高质量的服务，使业主在所处物业内有一个安全、卫生、舒适的生活工作环境;二是在提高质量的同时控制成本。因此，酬金制物业管理是一个典型的多任务委托

5、代理。　　1．1模型变量定义　　笔者的研究所涉及的努力水平、可观测信息、努力成本和工资函数等变量定义如下:(1)努力水平A。假定为物管公司可选努力水平集合，a∈A表示物管公司为提高服务质量所作努力程度。a=(a1，a2)，其中a1，a2分别为物管公司花在提高服务质量、降低物业管理成本上的努力。假定物管公司了解自己的努力水平，而业主不能观测其努力水平。(2)可观测信息x。x=(x1，x2)。假定可观测信息向量由物管公司的努力决定，其中xi=ai+εi，x1，x2分别为可观测到的物管公司的服务质量状况和成本状况。假设εi～N(0，σ2i)为外生随机变

6、量。E(xi)=ai，i=1，2。xi的直接所有权属于业主。若ai与xi都是一维变量，则转变为单任务委托代理模型。(3)努力成本C。用C(a1，a2)表示由物管公司直接承受的努力成本。假设C可用货币衡量:Ci=ba2i/2，其中C’＞0，C″＞0;b为成本系数且b＞0［8］。(4)工资函数S(x)。业主通过观测到的x设计相应的契约对代理人进行奖惩，文献［6］证明了在上述假设下，委托－代理问题的最优激励机制是一个线性函数:S(x)=α+∑βixi，i=1，2，其中S(x)为物管公司的工资函数;α为物管公司的固定收入，与x没有直接关系;β=(β1，β

7、2)为剩余权益分享比例系数，β1，β2分别为物管公司努力提高服务质量、降低物管成本而带来的剩余利益分享率。　　1．2剩余利益分享比例的优化模型　　(1)业主期望效用。假定业主是风险中性的，对于风险中性的人来说，均值相同的风险收入和确定性收入CE没有差异，即:CEp=Ev［x－S(x)］=－α+∑(1－βi)aii=1，2(1)从式(1)可以看出，β与物管公司和业主的利益均有直接关系。　　(2)物管公司期望效用。假定物管公司是风险规避的，风险规避的人将更加偏好确定性收入［9］。对于风险规避度的度量，主要有ARROW－PATT度量［10］:u=－e－

8、ρW，则物管公司的绝对风险规避度量为［11］:ρ=2UW2UW，其中ρ为绝对风险规避度，W为实际货币收入。由此可以看出，物管公司