上海跨世纪住宅需求研究

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1、上海跨世纪住宅需求研究张泓铭刘道桐龚梅华1.本研究的一般问题1.1.本研究的由起和意义90年代以来，上海的住房发展无论在数量上还是在质量上都有了极大的提高。1998年底，上海市区人均居住面积达到9.7平方米。但是，仍有一部分居民的居住条件比较差。现在面临的问题是，一方面上海居民的住房潜在需求还很大，另一方面新建的住房有过量的空置。1998~1999年间，上海空置的商品住房达上千万平方米，出现了供给和需求的不协调现象。这是不利于住房和国民经济发展的。其原因很多，其中根本的一点是，人们对居民的住房需求

2、的研究重视不够，了解不多，了解不深，不知道如何适销对路，如何同房改进度协调衔接，以至于造成某种程度供给的盲目性。一方面住房的潜在需求很大，另一方面住房的供给又过量。如何解决好这一对矛盾，已经成为上海住宅发展的关键问题。同时，20世纪即将过去，21世纪马上就要到来。人们需要对世纪之交以后的住宅发展趋势作出判断；加上第十个五年计划时期很快就要到来，所以，研究跨世纪住宅需求对于上海的住房发展，有现实的、未来的重大意义。概而言之是：(1)提供给政府作为编制住宅发展计划的重要依据，据此实行有根据的住宅政策和

3、市场供求调控。(2)提供给房地产企业作为住宅开发投资决策的重要依据，引导企业的理性经营和市场供给。(3)由此达到住宅生产与消费的有机结合，使供给适应需求，满足需求，达到积极的平衡，合理使用社会资源。从而，真正使住宅发展成为国民经济持久的增长点。(4)在准确解决需求总量和结构的实际问题时，对住宅需求的研究方法进行探索，以求有所发现。1.2.本研究的技术思路研究的技术思路是由研究的内容决定的，研究的内容是由研究所想解决的问题决定的。171.2.1.本研究想解决的问题。主要是：1999~2005年上海新

4、建住宅的需求是多少？包括总量和结构。其中，尤以2000~2005年为主。1.2.2.本研究的技术思路。要解决上述问题要从以下思路循序渐进：①中国或上海的历史上，是如何研究住宅需求的。如果有好的办法，如何借鉴；如果没有或不完善，如何创新改善？经资料初步分析认为：中国或上海历史上对住宅需求没有系统的研究。因此，本研究要进行某种程度上的探索。②住宅消费的现状如何，以后的发展趋势如何，有何规律可循，对住宅的要求如何。③住宅需求数量的确定(预测)采取何种方法，有没有国际经验可资参考。④住宅需求的结构又是如何

5、确定的。⑤为解决上述问题，看来一定数量的居民住房抽样调查，不可或缺。1.3.住宅需求研究历史的考察——传统计划体制下的住宅建设数量预测方法不尽适用众所周知，长期来我国实行的是计划经济体制，导致城镇住房的长期严重短缺。那时候，矛盾的主要方面是扩大供给，需求问题是无需考虑的。当然，也没有住宅需求的研究。1992年以后，社会主义市场经济体制开始建设，城镇住房也逐步进入市场。但是，在90代前期、中期，一方面计划经济体制下形成的、不重视住宅需求研究的思维惯性依然顽固存在；另一方面，住宅供求失调的矛盾并不特别

6、严重。所以，无论在全国还是上海，对于住宅需求的研究都不够重视，或者刚刚起步，还来不及提供成熟的经验。不过，按照政府计划管理的要求，需要提出城镇住宅建设量的计划，以便安排协调建设的选址、布局、征地和建材、资金等准备。所以，在90年代以前及其初期，也需要有对以后某一时期住宅建设量的预测。以上海市为例，通常采取的办法是：政府先根据未来一段时期经济发展目标和居民的居住状况，提出这一时期(一般为5年)居民居住应达到的指标，如人均面积、住房成套率等。同时，对这些指标通过党的和人大的决议予以确认。然后，政府的住

7、宅建设部门根据这些指标，估计未来时期人口的增减和旧房拆除量；计算出需要建设的住宅建筑面积和套数；并根据物价变动情况，计算出住宅建设需要的投资总量；再分别排出计划期各年度的住宅建设面积和所需资金数量，作为政府各相关管理部门做好规划布局、计划安排、资金和土地总量审批的参照依据。就全国而言，也大体如此。例如，“九五”17时期(1996~2000年)上海住宅建设5000万平方米的数量，就是按照上述思路确定的。上述预测方法在住房市场化的初级阶段及其以前，对于政府的计划管理是必须的，也起了相应的作用。但是，上

8、述预测方法是有明显缺陷的。根本的弱点是：只是从住宅供给的角度考虑建设规模，没有考虑居民对住房的购买能力，即忽视了需求。它只适用于计划经济体制下的住房实物分配制度。而且，这种方法容易导致主观性和盲目性。但是，1992年以来，住房市场化程度不断提高，住宅建设投资体制、旧房拆除改造主体、住房分配形式等发生了重大大变化，因此按照传统预测方法测算的住宅建设规模与实际差距很大。看来，传统的单纯考虑住宅供给数量的测算方法，已不适应市场经济时代的需要，应该予以扬弃。2.80至90年代上海住宅消费发