提高房产投资开发收益研讨论文 .doc

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1、提高房产投资开发收益研讨论文提高房产投资开发收益研讨论文提高房产投资开发收益研讨论文提高房产投资开发收益研讨论文提高房产投资开发收益研讨论文提高房产投资开发收益研讨论文提高房产投资开发收益研讨论文　　编者按：本文主要从房地产开发成本控制的内容；我国房地产企业成本管理落后的原因分析及措施进行论述，其中，主要包括：在企业发展战略中，成本控制具有极其重要的作用、项目策划阶段、项目设计阶段、发包、施工阶段房地产项目、发包包括项目总发包、建安工程及设备材料采购发包、项目销售阶段、技术创新与工艺调整阶段、我国房地产企业成本管理落后的原因、房地产企业普遍都

2、是“重开发，轻成本”、部分房地产企业的管理者的素质不高、我国房地产开发成本控制的措施、成本控制总体上应注意的问题、设计是成本控制的关键、采购是成本控制的重点、实施成本控制的动态管理、一个企业在项目策划阶段其总体思想框架、大体目标是成熟而且基本成型了等，具体请详见。　　当今在市场经济环境下，竞争激烈，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。通过设计、施工、材料、装饰公司的选择和资金的供给，对房地产开发进行有效的组织和管理，建造出适销的开发商品。在同一开发环境下除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是尽可能的降低建筑工

3、程成本，降低产品销售价格，最大限度的提高企业的投资开发收益，这是很多房地产开发企业必须重视的问题，也是工作难点和重点。因此在企业发展战略中，成本控制具有极其重要的作用。　　一、房地产开发成本控制的内容　　房价是受成本影响的，成本低，房价可以适当降低，通过相对较低的销售价，销量将大幅上升，随之而来的必然是利润的大幅提升。“所以除了提供适销对路的房源外，房地产项目成本控制是房地产开发项目管理内容的重要组成部分”。房地产成本控制的内容包括项目策划阶段、项目设计阶段、发包施工阶段、项目销售阶段、技术创新与工艺调整阶段。　　项目策划阶段　　这一阶段成本

4、控制的内容是寻找项目、市场调查和投资评估。　　项目设计阶段　　设计阶段的成本控制，是项目建设全过程成本管理的重点，因此开发商应该注意此阶段的成本控制。　　发包、施工阶段房地产项目　　发包包括项目总发包、建安工程及设备材料采购发包。项目发包阶段的成本控制是项目建设全过程成本控制的重要环节。房地产项目采用合同价款的方式较多，合同价款一般以国家或地方统一规定的预算定额、材料预算定额和取费标准为依据。承包方根据开发商提供的工程范围和施工图纸做出工程报价，最终工程费用按实际完成的质量数量进行结算。　　施工阶段的成本控制工作主要包括：　　①编制成本计划和

5、工作流程图，落实管理人员各自的职能任务。　　②熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环境，作为重点控制对象。　　③对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更。　　④详细进行工程计量，复合工程付款账单，严格经费签证。　　⑤做好工程施工记录，保存好各种文件图纸特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据。　　⑥定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施。　　⑦及时掌握国家、省、市有关部门的各种定额和收费标准的变化。　　⑧注重合同签定。修改和补充工作着重考虑对项目成本的影响。　　项目销售阶段

6、　　这一阶段的成本控制主要是销售费用。一般情况下，房地产销售费用为房地产销售价格的2-4%，费用数额大，对房地产开发利润的高低有直接影响。　　技术创新与工艺调整阶段　　在工程施工中，进行技术创新和可持续创新，包括新材料、新技术、新工艺“三新”的运用，对于企业在市场经济的竞争中取得有利地位非常重要。　　二、我国房地产企业成本管理落后的原因分析及措施　　我国房地产企业成本管理落后的原因　　第一，房地产企业普遍都是“重开发，轻成本”。　　第二，忽视了事前的成本控制　　目前许多房地产企业对事前管理抓的力度还不够，其重心大多还是在事中和事后。　　第三，

7、多数房地产企业在成本管理中的执行力度不够。　　再好的成本管理，如果没有好的执行力将毫无意义。一些房地产企业虽然也建立了一套比较完整的成本管理制度，但在实际执行过程中却是形同虚设。　　第四，部分房地产企业的管理者的素质不高。　　在传统的计划经济体制下，企业缺乏主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为自主经营、自负盈亏的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，缺乏创新，这也是造成目前有许多房地产企业成本管理相对落后的原因。　　第五，没有实行全面成本控制。　　目前有许多的房地产企业没有实行“全员

8、、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地产企业认为既然成本管理的重点在设计阶段，其他阶段的成本不管理也影响不大；有些房地产企业认为成本管理是成本管理部门的