房地产开发流程管理基本步骤.doc

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1、房地产开发流程管理基本步骤房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已展开，在企业取得《建设用地规划许可证》和《国土证》后工程口即可介入。开发部收地、工程部围蔽取得用地规划许可证、国土证建设局工程扩初方案专家论证会主管工程领导主持综合策划方案会审工程部组织“三通一平”实施施工单位临设搭建工程部组织±0.000以下图纸会审总规、详规、小区综合管线规划批复出详勘方案、签订详勘合同工程部组织详勘取得本期开发全套施工图（或基础图）开发部、工程部查勘现场图1-1施工准备阶段工作流程编制监理规划基础工程开工编制单项工程施工策划方案审查施工组织设计取得规划许可证施工图

2、审查、节能审查、安评、环评质监登记安监登记余泥排放证取得施工许可证申报临水临电施工单位人员、机械、材料进场签发开工令场地障碍物迁移、拆除方案A1施工准备阶段工作流程A2施工准备阶段主要节点工作内容详述一.围蔽工程1.围蔽前应进行的准备工作：开发中心办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证)，由工程部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少。（1）与当地群众的纠纷。（2）明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线

3、图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系开发部协调相关部门解决。（3）测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。2.围蔽工程注意事项（1）积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。（2）按已制定的实施方案组织施工。（3）工程部应与开发部、保安部等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。（4）围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。二.申报临水临电申报临水临电时，应会同工程部确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。临电系统尽可能有

4、足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，根据以往的经验，很多楼盘交房后较长一段时间小业主的生活用电仍使用临电系统供电。三.现场查勘，进一步清理场地收地后，工程部应对场地内的情况进行详细的了解。正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在开发部的协调督促下由当地政府相关部门完成。然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程部进场后，也应积极协助开发部协调当地相关部门解决，进一步清理场地。开发部应向工程部通报原有地下管网的概况，工程部应探明地块内电信、煤气、给排水管

5、，特别是军用光缆的分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。所收地块内的林木砍伐，须协调开发部取得砍伐证后，根据相关部门制定砍伐图组织砍伐，并根据实际地形与总规进行比较，砍伐如果对周边环境破坏大，应及时反馈并进行调整后，再实施砍伐。一.工程部组织详勘1.取得总规批复后，工程部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻孔的障碍物，工程部应提前组织清理。2.勘察单位应提供的详勘方案、总规图上的坐标点定出孔位，工程部应复核。3.根据公司工期要求，督促勘察单位组织足够的钻机进场。一般一台钻机一个工作日可钻一个孔（30米计）。4.所有钻孔工程量必须有两名监理人员进行验

6、收，并在验收记录上签字，及时存档。5.现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后15天内出柱状图并按合同要求提供勘察报告。二.小区分区开发综合策划小区分区开发综合策划，是小区开发、建设、销售的总纲，须公司总经理主持，召开由分管开发、招标、设计、工程、销售、财务、合同管理、物业管理的各部门负责人参加的小区分区开发综合策划会，策划会讨论和确定的内容包括：分区开发目标、融资目标、销售目标、工程建设目标，并根据这些目标制定招标计划、图纸需求计划、工程开工及竣工计划、物业移交计划。三.综合策划方案编制综合策划方案包含以下内容：1.施工给水系统：给水管道走向规划、管道管

7、径、用水量及用水计量等。2.施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量等。3.施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。4.施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。5.施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需要等。6.施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。（适当考虑分期开发之间的土方平衡）7.小区的公用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。8.制定各期开发楼盘的分批销售计划。1.制定各期开发楼盘

8、的分批移交物业管理计划。