农村土地使用权流转存在的问题及解决措施探讨.doc

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1、农村土地使用权流转存在的问题及解决措施探讨【摘要】农村土地使用权流转能够有效促进农村产业结构调整和农业产业化经营，提高土地资源利用效率,增加农民收入，加快社会主义新农村建设步伐，本文主要探讨农村土地使用权流转形式多样化，并且阐述了农村土地使用权流转存在的问题及对策。【关键词】农村土地使用权；流转；对策在市场经济条件下，必须通过提高农村的工业化和城镇化水平来推动农村的的发展，其中最重耍的是建立农村建设用地使用权流转制度，使农村建设用地成为农村发展的主要原始资本和融资手段，吸引外部资金，发展农村工商业，推进农村

2、城镇化水平，与此同时，城市建设用地使用权远远不能满足城镇化的要求，缺口非常大，缺口的土地使用权只能用农村集体建设用地使用权来弥补。1农村土地使用权流转形式多样化(1)集体土地所有权人将未经国家征收的集体建设用地使用权直接出让给受让方用于建厂房或做其他项目。(1)以出租的方式流转集体建设用地。集体土地的所有者将集体土地直接出租给城镇企业、个人等承租人以建造工厂、商业用房等建筑；集体土地所有者将建好的房屋出租给承租人；城镇的企业、个人挂靠集体经济组织，以集体经济组织的名义办乡镇企业，取得建设用地使用权。（3）农

3、村集体经济组织与开发商以合作开发的形式，由农村集体经济组织提供土地，有开发商出资进行商业建设，再由开发商岀租经营，双方对经营利润进行分配。（4）我国法律允许转让集体土地上的房屋，因此，集体建设用地的所有者或者使用者依照受让方的耍求建造房屋，再与受让者签订房屋转让合同，将地价隐于房租之中。（5）通过乡镇企业的厂房抵押，或破产、兼并等将企业资产流转，从而实现集体建设用地使用权转让。2农村土地使用权流转存在的问题2.1土地权利的不平等土地由于产权的模糊性更容易受到政府公权力的侵害，并R补偿较低。二是土地使用权不平

4、等。城市国有建设用地使用权能够通过招标、拍卖和挂牌的方式进入一级土地市场，参与工业生产、商业开发，并可以在二级市场上进行转让、抵押或出租。而集体建设用地则只能用于农村公共设施、乡镇企业和村民宅基地建设，不允许集体建设用地使用权进行市场化交易。三是土地收益权不平等。城乡土地所有权和使用权的不平等，使得城市土地价值在短期内急剧增加，而农村集体建设用地利用效率低下，其价值的合法性不能得到认可。相同的土地资产，因为所有权性质的不同而具有不同的权利，也束缚了土地所有者的命运。2.2土地收益分配的不平衡由于集体在法律上

5、并不能成为最终的权利主体，当集体以土地的最终权利主休行使职权时，农村土地的产权主体就被虚置了，而地方政府、受公权力影响的村委会一跃成为土地代表，对于地方政府，廉价地将大量农地提供给企业作为建设用地，这既能带来客观的收益又能刺激当地工业或城镇发展从而带动经济发展，在土地财政与经济政绩的双重吸引下，地方政府于是变得极为活跃，有时甚至不惜违背中央精神，通过与农民名义上的代表（多为村委会）协商等不正式的手段实现着农村集体建没用地的流转。由于“农民集体”的范围很难界定，而在实际运作中农村集体土地的决策权已经完全旁落丁

6、村“两委”。作为农村集体组织的“管理者”，成为分利集团，获取了农村建设用地流转的巨大收益。经营管理农村土地的基层组织在土地增值的驱使下，已经成为农村集体建设用地流转的主要推动者和既得利益者。而作为土地所有者土地使用者双重身份的农民，其权益在农村建设用地流转巾并没有完全实现。同土地被征用后获得的巨大增值相比，低廉的土地补偿标准对于农民来说是极为不公平的，农民并未分享土地增值所带来的巨大利益。2.3农村土地使用权流转不规范，流转机构不健全由于缺乏明确的政策和法律法规，土地使用权流转市场还不十分完善，缺少土地使用

7、权流转服务平台,流转信息不完善，农户对土地使用权流转对象与范围选择余地小，流转形式以出租，转包和入股为主,部分流转还是在邻里和亲戚之间进行，处于自发，分散，无序状态，难以通过有效的流转实现土地资源的优化配置。发生在大多数农户之间的土地使用权流转,只有口头约定，没有书面合同，为日后土地纠纷留下隐患。3农村土地使用权流转管理的对策3.1规范土地使用权流转程序、健全农村土地使用权流转机构土地使用权流转涉及土地所有者、土地经营者等多方面的利益，流转必须按规定的操作程序进行。在进行土地使用权流转时，必须签订规范的流转

8、合同，明确流转的形式、数量、年限、条件及双方的权利、责任、义务等，合同需经过农业部门的鉴证。县、乡、村三级都应建立健全合同管理机构，全面建立农村土地使用权流转登记制，加快构建土地使用权流转规范化管理步伐，明确各级职责，实行责任追究制度。在办理土地使用权流转合同备案时，应认真审核合同的真实性、可行性和合法性，对违背农民意愿或损害集体利益的问题要依法纠正。同时要培育土地使用权流转服务中介组织，健全土地使用权流转机制建