房产商违反预约合同的民事责任.doc

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1、房产商违反预约合同的民事责任沈志先[裁判要旨]购房意向书从性质上讲应为有效的预约合同，其对双方当事人产生在未来某个时候为达成本约依诚信原则进行谈判的义务。房产商违反购房意向书的约定属于一种违约责任，对守约方因信赖利益落空产生的损失应酌情予以赔偿。[案情]上诉人(原审原告)：仲崇清。上诉人(原审被告)：上海金轩大邸房地产项目开发有限公司。2002年7月12日，仲崇清与上海金轩大邸房地产项目开发有限公司(以下简称金轩公司)签订金轩大邸商铺认购意向书，约定仲崇清向金轩公司支付购房意向金2000元，取得该公司所开发的小区商铺优先认购权；金轩公司在该小区正式认购时，优先通知仲崇清前来选

2、择认购，认购商铺的面积为150平方米，均价约为每平方米7000元(可能有1500元的浮动)。如仲崇清未在约定期限内认购，则视同放弃优先认购权，已付的意向金无息退还；如前来认购，则意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未作具体明确。意向书签订后，仲崇清向金轩公司支付了2000元意向金。金轩公司于2001年11月26日取得建设上述小区的项目建议书批复；2002年4月取得建设用地规划许可证；2002年11月4日取得拆迁许可证；2003年5月29日取得建设工程规划许可证；2003年6月30日取得预售许可证。金轩公司在销售商铺时，未通知仲崇清前来认购。2006年初，仲崇清向金

3、轩公司要求按意向书的约定签订正式买卖合同，却被告知因商铺价格上涨，房产商不认可原约定的价格，且商铺已全部销售完毕，无法履行合同，只能退还意向金。仲崇清遂向法院起诉，要求金轩公司按照105万元的价格履行双方签订的合同，或者赔偿仲崇清经济损失100万元。金轩公司则表示，双方签订意向书时其尚未取得相关证照，因此意向书无效。即便该意向书有效，仲崇清所付意向金也只是相当于定金，金轩公司仅应承担定金责任。[审判]上海市虹口区人民法院经审理认为，双方当事人签订的意向书具有预约合同的性质，依法有效。本案中的意向金不符合定金的表现形式，金轩公司要求按定金罚则处理的主张无法律依据。由于金轩公司的

4、过错造成双方无法进一步谈判签订正式的买卖合同，意向书已无法继续履行，应予解除。金轩公司应承担违反预约合同的违约责任。根据预约合同的性质、金轩公司的过错程度、仲崇清的支付对价和可能造成信赖利益的损失等，判决：一、解除仲崇清与金轩公司签订的金轩大邸商铺认购意向书；二、金轩公司返还仲崇清意向金2000元；三、金轩公司赔偿仲崇清经济损失1万元；四、仲崇清的其余诉讼请求不予支持。仲崇清不服原审法院判决，提起上诉称：涉案意向书合法有效且可实际履行，金轩公司违反约定故意不通知仲崇清，存在过错，使仲崇清基于意向书的预期收益丧失，故请求二审法院依法判决支持仲崇清的原审诉请。金轩公司亦不服原审判

5、决，提起上诉称：原审认定意向书具有预约合同性质系违背事实和法律，且判决解除意向书、金轩公司返还意向金等违反了不告不理原则。金轩公司有权依据情势变更原则不与仲崇清签订买卖合同，其主观上不存在过错，客观上未给仲崇清造成损失。故请求依法判决不支持仲崇清之诉请。上海市第二中级人民法院审理后认为，签订意向书前，金轩公司已办理了有关项目的立项、规划等手续，双方在涉案意向书中指向的商铺买卖存在现实的履行基础。且意向书明确了当事人的基本情况、拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等，表明双方经谈判就条件成就时将进行商铺买卖的主要内容达成合意，系具有法律约束力的合同。同时，意向书是对未来签署正式买

6、卖合同的预先安排，并以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的，系独立、有效的预约合同，对其效力应予认定。金轩公司未按约履行通知义务，反而在原审中主张意向书无效，违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，显属违约。鉴于该违约行为导致仲崇清丧失了优先认购商铺的机会，双方亦无法按意向书约定继续履行，故金轩公司应当承担相应的违约责任。原审判决1万元赔偿金额难以补偿守约方的实际损失，二审在综合考虑上海近年来房地产市场发展的态势及双方当事人履约情况的基础上，酌情确定金轩公司的赔偿金额。另因预约合同与本合同存在法律性质差异，对仲崇清主张的赔偿金额难以完全采纳。据此，二审法院维

7、持原审判决第一、二、四项；撤销第三项；改判金轩公司赔偿仲崇清经济损失15万元。[评析]在签订正式的房屋买卖合同之前先签订购房意向书是近年来房产销售过程中出现的新情况。由于我国的合同法等相关法律、法规对此没有明确规定，从司法实践和理论研究视角对于该意向书的性质、特点、效力等进行探讨，具有一定的法律和社会意义。一、涉案意向书的法律性质准确界定金轩大邸商铺认购意向书的法律性质，对本案的实体处理至关重要。关于该份意向书的性质认定，有两种观点：一是认为该约定是当事人洽谈商铺买卖的初步文件，仅表达双方的初步意向，不