超高层城市综合体的物业管理(二).doc

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1、超高层城市综合体的物业管理(二)一、物业管理服务的模块设置：就是大厦的物业管理各项服务内容,准备分几个模块进行。1、根据功能定位城市综合体的使用功能分布，前面已经说了，不外乎商场、酒店、写字楼、公寓、住宅、会所等几个方面，这里主要说物业服务模块的划分，需要根据项目的功能划分一致，比如商场、酒店、会所等如果属于有专业公司运营管理的，则需要物业公司与各专业公司商谈，确定服务内容、服务标准、服务费用单价，以及管理区域划分、相关单独使用的设备设施的运行管理等。这样物业公司的模块设置就比较简单，可以按照常规设置，设立行政部作为二线管理部门，客户服务部、工程设备部、秩序维护部、环境维护部四

2、个一线服务部门，其中：行政部负责品质、财务、人事和后勤等工作的管理；客户服务部负责房务、事务、档案资料、客户信息、费用收缴；工程设备部负责大厦设备设施的运行、巡查、维护维修保养、日常维修服务等；秩序维护部负责大厦管理范围内的日常秩序维护，包括交通秩序、治安秩序、在驻单位的正常经营秩序，以及大厦的消防管理、突发事件处置、自然灾害救助预防等安防、消防工作；环境卫生部负责大厦管理范围内的日常卫生保洁、垃圾清运、绿化养护管理、消毒杀菌及灭“四害”等工作。2、根据需求定位如果商场、酒店、会所等相对独立的使用功能独立管理经营，但需要物业公司提供全套物业服务，甚至包括运营管理，则物业公司还需

3、要设置商管部、酒店管理部（兼管会所），分别对所服务对象提供具有专业要求的物业服务。但必须要分别独立进行管理，切不可混杂，否则发生责任容易纠缠不清，给后续管理工作造成难度。3、根据标准定位综合体各功能区域由于使用功能的不同，势必对各项物业服务的要求也有差别，比如时间段：商场一般每天运营12小时左右（9：00-21:00），物业服务侧重的要点为能源供应、安全保障及秩序维护；酒店需要每天24小时提供高质量的无间接服务，物业服务侧重点为能源供应、设施设备保障、安全保障及环境保障等；会所运营时间为每天上午10:00-凌晨3:00，物业服务侧重点为能源供应、安全保障及环境保障等；写字楼每天

4、运营10小时左右（8:00-18:00），物业服务侧重点为客务服务、房务服务、能源供应、设施设备保障、安全保障及环境保障等；公寓、住宅相对来说时间比较分散，大约在每天的早、中、晚三个时段，物业服务侧重点为房务服务、能源供应、设施设备保障、安全保障及环境保障等。对于各功能所需要的物业服务标准，物业公司可根据政府相关部门所制定的星级标准，与各使用功能确定服务费用标准，对相应各岗位适当增减人员、频次及机具等。二、物业管理的人员要求：1、项目总现代社会，摩天大楼是一个城市的图腾，是当今建筑技术高度发达的标志，是城市实力的象征。商务是现代城市运转的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方

5、向。一个地区空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。超高层城市综合体因其自身体量庞大，地处区域CBD中央地段，将不同时间段的建筑使用功能组合在一起，每种功能有其特定的运行时间范围，保持２４小时的繁荣，提高了其使用效益。城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，也更能相互补充。由于超高层城市综合体是现代建筑高科技、高智能的集合，其先进的配套设施能够充分科学技术的进步，代表着一个区域的经济水平，超高层综合体因强大的综合功能和创造财富的神奇魅力为城市所青睐，而在后期的使用管理，显得尤为重要。多年的从业经验使我们得知，一个商业物业项目在后期使

6、用当中能否达到理想状态，在相似类型建筑的商业竞争运营过程中树立自己的形象，能够让项目内部使用者感到舒适顺畅满意，能够让来访者感到服务品质与内部软环境与建筑硬件的完美融合，并且能够让项目持久、平稳、安全、高效的持续运行，关键在于管理者有超前现代的管理思维，敏锐的洞察力，活跃的交际能力，对员工的向心凝聚力，对工作的执行力，良好的心理状态及耐压能力，强烈的责任心，对于相关法律法规的知晓及行业内相关事务的通晓，有自我不断的换血创新能力，有全局观念，有长效观念，组织协调能力，以及对于建筑生命气息的理解与相知，概括起来就是要精打细算、深谋远略、见多识广、思虑周全、心境平和、管理严谨。超高层

7、城市综合体物业管理的意义，已经由传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而赋予了新的含义。首先，管理者必须充分有效地开发和运用城市综合体各个部分的服务功能。城市综合体各个部分都有自身服务功能的体现方式。例如，对于商务办公楼，必须注重打造商务平台。在提供基础物业管理服务的前提下，必须充分挖掘客户的商务需求，提供全面的商务服务。与此同时，根据商务运营的专门特性，在灯光、色彩、小品、导示系统等环境元素的营造上形成品位，创造良好的商务空间和商务环境。商业部分是城