调控导致_情势变更_的房屋买卖合同处理.pdf

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1、房地法苑调控导致“情势变更”的房屋买卖合同处理文/甄灵宇国家宏观政策调控对房产交易市场影响重大，经常导致商品房买卖交易中买方贷款不成或不足的情况，此时购房人是否可以解除合同？解除合同后应否承担违约或赔偿责任？一、贷款失败是否可以解除合同合同解除权包括约定解除权和法定解除权。如果合同中约定“贷款出现问题时买方有权解除合同”，则该约定有效，买方可依约解除。但目前楼市整体处于买方市场，鲜见合同中有如此约定，因此，我们只能将目光转移到法定解除权上。《合同法》第九十四条规定的法定解除权，列举了如下情形：不可抗力、预期违约、迟延履行、严重违约、法律规定的其它情形。政策调

2、整造成贷款失败，不符合“不能预见、不能避免并不能克服”条件，因此不属于不可抗力，这一点，司法实践中基本已无争议。贷款失败显然也不符合九十四条规定的其它情形。是不是合同无法解除了呢？我们来考察一下“情势变更”这一重要的原则。“情势变更”，也称“情事变更”，一般指订立合同的基础或环境发生根本变化，如果继续维持原合同的效力会显失公平，合同可以变更或解除。目前我国法律并没有“情价格剧烈波动、市场需求关系的变化、流动资金不足等诸势变更”的直接规定，法院能否适用该原则裁判，这里需多因素而产生大量纠纷，部分当事人在诉讼中提出适用情要对“情势变更”原则在我国法律渊源中的存在

3、状况做一势变更原则变更或者解除合同的请求。2008年12月，第扫描。在《合同法》草案中，曾经规定了“情势变更”。十一届全国人大报告提出关于修改合同法的议案表明，不法律审议中，“不少代表提出，根据现有的经验，对情势少代表提出关于修改合同法的议案，建议增加情势变更原变更难以作出科学的界定，而且和商业风险的界限也难以则。但至今合同法并未修改。划清，执行时更难以操作，实际上只有在非常特殊的情况2009年4月24日发布的最高人民法院关于适用《中下才能适用情势变更制度，现在在合同法中作出规定条件华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条尚不成熟”。结果在最终公布

4、的《合同法》中，没有出现规定，“合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合情势变更的条款。同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重2008年爆发金融危机，企业之间的产品交易因原料大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不November201053房地法苑能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合（四）不属于商业风险；同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情（五）继续履行明显不公平或不能实现合同目的。况确定是否变更或者解除。”该条款并未出现“情势变更”遵循以上条件认定，则贷款问题是否构成“情势变更”的字眼。2009年7月7日

5、发布最高人民法院《关于当前存在较多疑问。首先，宏观调控是否无法预见？宏观调控形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中，一般针对经济生活中普遍存在的问题而实施，关于楼市的将以上规定较为明确地解释为“情势变更”原则。至此，调控政策亦是如此。近年来历次调控政策都是针对房价过快上涨的，在房价高企的现状下，调控政策是否完全无法预见，值得深究。其次，调控下出现贷款问题，并没有使继续履行明显不公平，在房价没有太大波动的情况下，继续履行仍然是公平的，只是履行非常困难，甚至无法履行。但不管法理上是否成立、逻辑上能否符合，不能让合同成为沉重的负担，赋予购房者解除合同的

6、权利，却是实实在在合情合理的。司法实践中，类似案例有很多援引“情势变更”的依据而获得法院支持的。试举二例：案例一2010年4月5日，浙江籍的姜女士向孙先生购买了位于厦门市思明区的一套房子，双方签订了《房产买卖协议书》，约定尾款33万元通过银行按揭贷款支付。姜女士当场支付2万元定金。4月17日，“新国十条”出台。按照规定，姜女法院已经可以毫无障碍地适用“情势变更”原则了。士不是厦门本地居民，也不能提供1年以上当地纳税证明那么，宏观政策调控导致贷款失败，是否属于“情势或社会保险缴纳证明。而且，由于之前姜女士已经在杭州变更”？买了两套商品房，都有银行按揭贷款，现在

7、属于购买第三依据民法理论，认定“情势变更”一般需要满足以下套住房，银行将停止发放贷款。为此，姜女士便以房产新条件：政出台无法预见，如继续履行对她显失公平为由，将房东（一）须有情势之变更，“情势”，泛指一切与合同有孙先生告上法院，要求解除合同，返还定金。在厦门市思关的客观事实，如战争、经济危机、政策调整等；明区人民法院主持调解下，双方同意解除买卖合同，卖方（二）情势变更须于合同成立后至债务关系消灭前发退还2万元定金。生；承办法官接受采访时认为，房贷政策调整构成合同法（三）情势之变更须未为当事人所预料而且为有不得上的情势变更，因此，当事人可以要求依据我国合同法司

8、预料之性质；法解释(二)第二十六条关于情势变更原则的