旅游地产发展趋势与典型开发模式.pdf

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1、旅游地产发展趋势与典型开发模式（归派咨询研究出品）一、旅游地产发展趋势近年来，受益于中国休闲经济的兴起和房地产市场的发展，旅游地产开发如火如荼，百强房地产企业有三分之一以上均涉足旅游地产，其中不乏大手笔的项目操作。例如雅居乐集团仅在海南三亚的清水湾项目2011年销售额就达到111亿元，2012年实现销售60亿元。万达集团也筹建了1700亿元的旅游地产投资基金，推出的第四代产品也在向文化旅游产业转型，武汉万达城项目完成单一商业购物中心向巨无霸型商业文化购物公园的转变。旅游地产投资增幅较大，2012年一季度，全

2、国旅游地产投资上亿元的签约项目近70个，总规模达2600多亿元;1～4月份，全国房地产总投资为15835亿元，而旅游地产将近1/5。从政策层面来看，国家和地方政府对旅游产业的支持也是发展旅游地产项目的重大利好。目前国家为了鼓励地方发展旅游产业，制定了旅游国债项目，各省市每年都有专项的拨款用于旅游项目的开发建设。所谓旅游地产，实际上是旅游行业与房地产行业的综合。旅游地产项目要依托丰富的旅游资源而建，有别于传统住宅项目，能够将旅游、休闲、度假、居住融为一体。在具体产品形式上，包括产权酒店、分时度假产品、度假别墅

3、区、中央游憩区、商业步行街等等模式。旅游地产是一种综合区域开发，超越了陈列式观光旅游的基础层次，更强调较高层次的娱乐体验式旅游，甚至发展层次的休闲度假式生活方式。从文化挖掘、形式创新、档次提升入手，满足人们日益提高的生活需求。旅游地产一定程度上解决了旅游行业周期长、投入大、运营难度大、投资者动力不足的难题。虽然一般旅游项目的可持续回报时间超过50年，但是投资收益期都要超过15年，一般的企业是无法承受的，而旅游地产项目可以大幅缩短投资回报期，吸引社会资金投入到对区域发展大有裨益的旅游项目投资中。而且，对于旅游

4、产业也来说，经历了短期旅游—中期度假—中长期休闲的发展过程，单纯的旅游资源对人们的吸引力有限，旅游产业的关键还是留住人，吸引人的消费。综合型的旅游地产开发项目兼有旅游、休闲、娱乐、商业、居住等多种功能，能够全方位的满足消费者的需求，才是当前发展旅游行业，构建吸引力的关键。相对于房地产行业而言，旅游地产项目与普通住宅开发项目的差异是很大的。旅游地产开发要求开发商具备较强的专业能力，要依赖后期的持有经营产生稳定的、可持续的资金收入，依靠经营和服务充分的发挥出资源的价值，从而带动区域经济的发展，大幅提升区域价值。

5、总之，旅游行业与房地产行业的结合，综合效益会大大提升，很好的解决了单纯的旅游项目投入回收周期过长的问题，也平抑了房地产项目发展的周期性波动；最关键的是，旅游地产对于区域土地价值提升的拉动作用明显，不失为发展休闲经济、促进产业结构升级的良方。二、旅游地产的典型开发模式1、自然资源型借景开发模式自然资源型借景开发模式对较好的自然风景资源依赖度高。我国大多数旅游地产项目都是依托良好的自然景观资源进行开发。一般来说，风景优美又适合大盘开发的地块位于城市远郊区，距离城市中心地理距离比较远，基础设施不完善，为了挖掘和发

6、挥自然景观资源的价值，发展商和当地政府往往需要进行较大规模的基础设施投入，在景观打造上的投入并不高，当然，在开发的时候，自然资源型借景开发还要调整和完善现存的敏感生态体系，优化资源优势，必要时限制过度开发，保护生态景观资源和自然风貌。我国自然资源型借景开发项目按照自然资源的类型不同可以分为滨海型、滨湖型和内陆型项目。滨海型自然资源借景开发主要依托海体资源，以海南为代表，威海、秦皇岛、青岛、大连等地也有一些项目。海南已经成为地产大鳄开发旅游地产的集结地，雅居乐、富力、鲁能、中信等大型企业在海南滨海地块均大规模

7、开发旅游地产。滨湖类度假项目开发。其主要依托的是现有的湖景资源，如千岛湖、太湖等，在太湖和千岛湖岸边，游艇俱乐部、旅游地产综合开发项目屡见不鲜。内陆型项目一般以森林、草原等优美的自然景观资源为依托，也有依托温泉资源开发温泉度假项目。如天津珠江温泉城强调温泉养生概念，开发地产盈利。以森林为核心景观的有重庆金佛山国家森林度假公园综合旅游地产开发项目等。自然资源型借景开发项目由于地处偏远，配套不完善，土地获取成本一般比较低，如果能够成功的实现区域规划和开发，增值潜力巨大，对区域发展具有很强的拉动力和驱动力。另一方

8、面，自然景观资源具备稀缺性，市场对于此类产品的接受度高，房产销售培育期较短，而且往往价格不菲。从区域发展和企业效益双赢的角度出发，发展商要高度重视这类大盘项目的旅游产品经营和环境保护，从而提升区域价值，塑造和谐发展、生态环保型旅游地产项目。2、主题公园型造景开发模式主题公园型造景开发模式是以主题公园为拉动的旅游地产综合开发。近年来，主题公园在中国掀起一轮建设热潮，其中也的确不乏成功者，例如华侨城将主题公园开发和地