物管or经纪跨界竞争，谁主沉浮.docx

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1、目录物业管理和房产经纪行业的跨界竞争1物业管理行业增值服务版图不断扩大1房产经纪龙头试图进入泛服务领域2跨界竞争，谁主沉浮？3物业管理龙头的跨界优势和弱点4优点一：高频服务4优点二：围墙之内：紧密的社区连接，公共区域利用5优点三：极具口碑的品牌影响力5缺点一：极低的存量房屋市场占有率和较为分散的城市布局5缺点二：被动服务的主业风格7缺点三：科技积累相对薄弱8房产经纪服务公司的跨界优势和缺点9优点一：较高集中度和很高的区域密度9优点二：主动撮合的主业风格9优点三：重视研发投入的历史积累10缺点一：低频，大额的交易11

2、缺点二：围墙之外：更弱的社区连接，无空间利用优势11缺点三：口碑有限的品牌影响力11未来的房地产服务业12物业管理和房产经纪各自的优势战场12跨界合作的机遇和难点14风险提示15跨界交锋，期待混业龙头崛起15插图目录图1：碧桂园服务的社区增值服务内容2图2：相寓在管规模（万套）3图3：我爱我家长租公寓业务收入单位：亿元3图4：一个典型的自如出租房间：统一的装修风格3图5：一个典型的相寓出租房间：保留原始装修风格3图6：深圳万科五园小区的朴邻二手房专营店4图7：2018年5月(内圈)和2020年5月(外圈)杭州市场份

3、额比较4图8：小区面貌年代久远、配套落后4图9：改造后小区面貌、配套完善4图10：保利物业2019年中期物业管理布局情况7图11：物业管理服务标榜“等待”和“迎接”的管家服务，本质是一种被动服务8图12：科技成果的应用、识别和推广，需要一定的收入规模作为支撑，亦会带来规模经济..........................................................................................................................

4、................8图13：经纪公司强调狼性文化，重在主动服务10图14：某房地产经纪公司的研发投入单位：亿元10图15：我爱我家研发投入单位：万元10图16：某房地产经纪公司广告开支单位：亿元11图17：龙湖美居业务历程与主要服务内容13图18：新城悦服务“新橙居”业务合作品牌与典型案例13图19：继建材装饰走向大B端，美居业务推动家具家电走向大B端13图20：经纪龙头对物业管理的看法——竞争对立，而非合作意识14表格目录表1：13家上市公司基础物业服务占营业收入比重及毛利率对比1表2：我爱我家公司

5、主要业务布局2表3：物业管理四保一服的典型服务内容5表4：碧桂园服务收购城市纵横交易概况5表5：以存量房角度出发的物业管理市场的主要公司的市场占有率情况5表6：重点城市二手房经纪业务的市场占有率9表7：某房地产经纪公司营业收入及GTV单位：亿元11房地产经纪行业正试图向外拓展业务版图。这不仅意味着二手经纪不断切入新房渠道领域，更表现为经纪公司试图在长租、装修等业务领域培育能力，试图打造泛房地产服务平台。这种努力，在时间上恰好和物业管理公司拓展增值服务业务版图的努力重叠。▍物业管理和房产经纪行业的跨界竞争物业管理行业

6、增值服务版图不断扩大物业管理龙头不断扩大增值服务版图，物业管理上市公司来自于基础服务的收入占比不断下降，来自于社区增值服务和非业主增值服务的收入占比越来越高。表1：13家上市公司基础物业服务占营业收入比重及毛利率对比2016201720182019公司名称占收入比占收入比占收入毛利占收入毛利例毛利率例毛利率比例率比例率绿城服务70.4%10.969.3%11.266.5%11.463.5%11.4碧桂园服务83.0%30.381.5%29.473.7%31.960.3%30.2保利物业74.8%13.174.7%1

7、3.768.8%14.164.4%14.2彩生活78.9%35.675.6%35.284.8%26.186.9%27.6中海物业91.1%21.192.2%21.390.1%18.075.2%16.2雅生活服务78.6%24.968.5%26.948.1%27.455.2%25.3蓝光嘉宝服务58.0%26.762.7%30.361.4%28.054.3%28.3新城悦服务69.6%24.265.5%25.363.7%27.841.9%28.1永升生活服务61.7%14.765.1%18.062.0%23.757.

8、0%22.1南都物业79.8%23.482.5%20.482.8%18.880.6%19.1中奥到家88.1%24.993.2%30.192.7%27.474.9%28.4佳兆业美好38.8%29.540.1%31.942.0%33.044.3%27.3滨江服务66.9%9.862.5%15.545.5%15.658.6%16.1加权平均74.9%21.17