北京百顺达花园营销的的策划课件.ppt

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1、北京百顺达花园营销策划(首轮)产品创新营销创新推广创新目录第一部分　　定位―――产品主义一、“自我观”导向的定位--------产品是什么？二、“竞争”导向的定位--------对手是谁？三、目标客户群定位--------谁来买？为何买？第二部分　　策略――引领“空间消费”的新理念一、本项目的机会点及困难点――为什么需要引领消费？二、本案营销策略突破点――引领“空间消费”的新理念第三部分　　营销――体验营销一、什么是“体验营销”？二、为什么是“体验营销”？三、如何实现本案的“体验营销”？――将体验营销“武装到牙齿”增加现场“打击度”四、销售节奏控制方案五、开发阶段建议第四部分　

2、　推广一、别墅的推广区别与其它类型的住宅――专向推介二、专向推介的目的三、专向推介的主题四、专向推介渠道附件一：竞争项目调查分析附件二：开盘销售前期工作时间安排表附件三：公司介绍目录第一部分　　定位――产品主义创　新内庭院连廊第一部分定位----------定位思路定位思路：“自我”导向的定位思路---产品是什么？“竞争”导向的定位思路---对手是谁？目标客户群的定位思路---谁来买？为何买？第一部分定位－－－产品是什么？一、“自我观”导向的定位-----产品是什么？目的：以自我为起点，以求创新性第一部分　定位－－－产品是什么？（一）产品分析――交通便利、自然景观良　　　　　好

3、、用地完整、规划及单体设计创新1、用地条件⑴交通条件：顺平路　交通便利　高速路⑵自然环境：潮白河与绿化隔离带　良好的自然环境。⑶配套设施：顺义县城　　配套设施较为齐备⑷地块形态：用地完整　　规划路与现状绿化“街区”感。第一部分定位－－－产品是什么？2、规划设计⑴南北二区：南北两区　空间分离　融合一体。⑵以湖为中心呈放射性：以湖为中心　沿湖边排列　中心人工湖　最有价值的景观因素　组团的归属感3、单体设计内庭院与户内通过连廊形成内与外、人与自然的互动，理念超前。4、户型配比分析主力户型300-400平米之间，约占供应量的64%，属于别墅类主流社区，属竞争激烈区域第一部分　定位－－产

4、品是什么？第一部分　定位－－产品是什么？第一部分定位－－－产品是什么？（二）产品特性―――创新性、唯一性、差异性1、内庭院与连廊――“平地景观”营造理念、以达到　　　　　　　　　　　移步换景、一步一景的观景效果（1）水池、木制栈桥“江南水乡”（2）内庭院与户内通过连廊形成内与外、人与自然的互动（3）观景连廊和内庭水系户内的每一个空间景观视觉感受第一部分　定位第一部分定位－－－产品是什么？2、水是所有景观的主题――“三水”合一（1）潮白河水系、中心湖水系、内庭水系（2）中心人工湖为核心内庭水景为装点3、户内空间设计以“观景连廊”为主题以“内庭院”为居住核心摒弃了“以起居室为中心”

5、　以观景连廊为主题连接户内的各功能区。在庭院内完成与大自然的接触。第一部分定位－－－产品是什么？此处是一户型平面图，太大删除了，不好意思4、其它（1）别墅排列以双排为一组，两排之间以竖向绿化创造了邻里互融的沟通空间，合理的解决了行距及对视的问题。（2）户内入口：车入口、人入口动线合理，进入起居室的过程有层次感，有强烈的期待感、隆重，体现了大宅的风范。第一部分定位－－－产品是什么？第一部分定位－－－产品是什么？（三）结论创新性是我们的产品特征，所以我们是“产品主义”创新性是本案营销的机会点与困难点如何争取机会、战胜困难？引领消费是我们的使命，引领方式是我们的落脚点。第一部分　定位

6、－－－对手是谁？二、“竞争”导向的定位--------对手是谁？目的：以对手为参考，以求差异性（一）竞争区域分析后沙峪、温榆河区域；马坡区域；京承路沿线；天竺区域；潮白河区域：第一部分　定位－－－对手是谁？第一部分　定位－－－对手是谁？潮白河区域：“给此区域重新定义”是我们的突破点高速路的修通　潮白河放水　土地供应基本完成非潮白河概念　　枯柳树向东6公里第一居所　自住型第一部分　定位－－－对手是谁？（二）竞争项目分析1、　供应量和存量都较多。2、面积以300－500平米　单价在8000－10000元/平米　总价在300－500万元/套　供应量最大　竞争的激烈点3、　三层别墅为主

7、（不含地下室）4、　北美式、欧式　　异域文化本项目主力户型300－500平米之间，总价约在300－500万元/套，属于竞争激烈区域。本案的产品特征与其它项目存在较大差异。第一部分　定位－－－对手是谁？（三）结论差异性是我们的产品特征，所以我们是“产品主义”差异性同样也是本案营销的机会点与困难点。如何争取机会、战胜困难？引领消费是我们的使命，引领方式是我们的落脚点。第一部分　定位－－－谁来买？为何买？三、目标客户群定位-------谁来买？　　　　　　　　　　为何买？1、客群特征非顶级的、支持