益阳住房公积金管理中心.pdf

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1、精品益阳市住房公积金管理中心益阳房地产（住宅）及居民住房消费市场分析住房公积金“一头连着经济，一头连着民生”，从政策定位和现实作用来看，它同时具有住房金融和住房保障两大功能。职工通过长期的资金积累和较低的融资成本，有效增强了住房消费能力；住房公积金管理机构通过贷款发放和资金提取，客观推动了当地房地产市场的发展。本文试图通过具体数据分析2016年益阳房地产（住宅）及居民住房消费市场情况，来更加科学、全面地认识住房公积金制度。一、我市房地产（商品住宅）市场基本情况（一）住宅是我市房地产投资、销售的主阵地20

2、16年，全市完成房地产开发投资108.20亿元。其中，住宅完成投资66.95亿元，投资占比为61.88%。图1：全市房地产开发投资完成情况41.25,38.12%住宅66.95,非住宅61.88%可修改编辑精品全市实现商品房屋销售面积324.50万㎡。其中，住宅销售面积288.32万㎡，销售面积占比为88.85%。36.18,图2：全市商品房屋销售面积情况11.15%住宅非住宅288.32,88.85%全市实现商品房屋销售金额120.41亿元。其中，住宅销售金额93.53亿元，销售金额占比为77.68%

3、。图3：全市商品房屋销售金额情况26.88,22.32%住宅非住宅93.53,77.68%（二）通过住房公积金个贷实现的住宅消费比重较大2016年，通过住房公积金个人住房贷款实现住宅销售面积110.58万㎡，住宅销售面积占比为38.35%。图4：全市住宅消费面积情况表110.58,38.35%通过住房公积金贷款实现通过自筹或银行贷款实现177.74,61.65%可修改编辑精品通过住房公积金个人住房贷款实现住宅销售金额36.01亿元，住宅销售金额占比为38.50%。图5：全市住宅消费金额情况表36.01,

4、38.50%通过住房公积金贷款实现通过自筹或银行贷款实现57.52,61.50%通过住房公积金个人住房贷款实现住房消费融资19.99亿元，占全市新发个贷市场的比例为49.39%。住房公积金贷款成为我市居民购房融资的重要途径。图6：全市住宅消费融资情况表19.99,49.39%通过住房公积金贷款实现20.48,通过自筹或银行贷款实现50.61%（三）房价收入比、房价租金比在合理区间商品住宅销售价格是否合理，目前比较通用的考核指标是房价收入比（商品住宅总价与家庭年可支配总收入的比值）和房价租金比（商品住宅每

5、平方米价格与每平方米月租金的比值）。2016年，我市城镇居民人均可支配收入为24745元，商品住宅均价3244元/m2，家庭户均人数3.29人（2015年数据），商品住宅月均租金16.66可修改编辑精品元/㎡。按2016年住房公积金个人住房贷款抵押房产户均120.10㎡计算（商品住宅户均总价为389604.40元），我市房价收入比为4.79，房价租金比为194.72。1.房价收入比低，市场少泡沫。房价收入比低大致反映了家庭实现购房行为的难易。当某个区域商品住宅的房价收入比在4-6之间时，该区域的商品住宅

6、销售价格即处于合理范围。我市商品住宅的房价收入比为4.79（去年同期为4.73），表明房价合理，家庭易实现购房行为，房地产市场没有出现大规模炒房现象，房地产经济泡沫少。图7：房价收入比6.5665.5峰值54.79房价收入比4.5低值443.532.房价租金比小，投资有空间。房价租金比大致反映了房屋以出租方式取得投资回报的大小。如果房价租金比超过300，说明该区域房产投资价值变小，房价高估；如果房价租金比低于200，说明该区域房产投资潜力较大，房价泡沫不大。我市商品住宅的房价租金比为194.72（全年同

7、期为178.33），表明房价处于正常水平，居民投资房地产市场能取得一定的回报。可修改编辑精品图8：房价租金比300300280260房价租金比240风险参考线220投资参考线200200194.72180二、住房公积金在居民住房消费中的作用（一）住房公积金贷款融资率住房公积金贷款融资率=(住房公积金贷款金额÷家庭购房款总额)×100%。该百分比越大，购房家庭自筹资金越少，住房公积金贷款对居民住房消费的支持作用越明显，居民越容易实现购房行为。2016年，住房公积金个人住房贷款抵押房产户均120.10㎡，按

8、市统计局统计数据（全市住宅均价3244元/㎡）计算，每套住房总价约为38.96万元。2016年，我市住房公积金个人住房（组合）贷款平均额度为28.64万元，住房公积金贷款融资率为73.51%，职工家庭只需首付10.32万元。图9：住房公积金贷款融资率10.32,26.49%自筹住房公积金贷款融资28.64,73.51%（二）住房公积金缴存还贷率住房公积金缴存还贷率=（住房公积金月缴存额÷住房公积金贷款还款额）×100%。该百分比越大，住房公