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时间:2020-08-10
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1、企业房产税税收筹划一、合理选择建房产地址,避免缴纳房产税根据《中华人民共和国房产税暂行条例》,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收;可以看出,农村不属于征收范围,单位在组建选址时考虑到这一点,就会给单位带来巨大的效益。1、避免缴纳房产税;2、可以节省土地购置费;3、不缴纳城镇土地使用税;4、有利于农村城市化进程,劳动力也很廉价。例如某一特大型企业,新建一厂房并安装两条生产线。厂房价值2,000万元,设备价值2,000万元,总价值4,000万元。1、如果将厂房及设备共形成一项固定资产,则年纳房产税=4000×(1-30%)×1.2%=33.60万元;2、如果将厂房及设备分别形成固定
2、资产,则年纳房产税=2000×(1-30%)×1.2%=16.80万元。年可节房产税=33.60-16.80=16.80万元。三、区分房屋和非房屋,正确核算房屋原值房产税的征税对象是房屋,房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能偶遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物,例如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、砖瓦厂灰窖以及各种油所罐等均不属于房产,不征房产税。出租人在签订房产出租合同时,对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明,而达到少缴房产税的目的。企业要实事求是的进行价款划分,是正当的税收筹划行为,不
3、存在风险。但是,出租人从少缴房产税的目的出发,刻意提高非房屋出租的价款,压低房屋出租的价款导致少缴房产税的目的。对此,如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的,地方税务机关可以核定最低租金计税价格,此时,企业必须按照地税机关的最低租金计税价格缴纳房产税。例如某企业将一分厂对外出租,年租金为100万元。如果只开一张发票,则年纳房产税=100×12%=12万元;如分别开票,房产年租金为70万元,场地年租金为30万元,则年纳房产税=70×12%=8.4万元。年可节房产税=12-8.4=3.6万元。四、用足税收优惠政策经财政部批准下列房产免收房产税:(1)企业、单位自办的学校、医院(诊所)
4、、幼儿园,托儿所、敬老院使用的房产;(2)老年服务机构自用房产;(3)地下人防设施的房产。大型企业多有上述用房。因此,企业要将以上房产单独核算,用足税收优惠政策,以达节税目的。例,某公司的一处房产对外出租。因该房产设施陈旧,每年收取租金60万元。2013年,该公司准备花500万元进行装修,预计装修后,每年租金200万元。但是,该公司在测算中发现,装修前后对比,与租赁收入相关的税收负担也大大加重了。装修改造前后税费负担对比如下(城市维护建设税税率为7%,教育费附加征收率为3%):装修前:应缴营业税:60×5%=3万元应缴城市维护建设税、教育费附加:3×(7%+3%)=0.3万元应缴房
5、产税:60×12%=7.2万元合计税费负担为3+0.3+7.2=10.5万元装修后:应缴营业税:200×5%=10万元应缴城市维护建设税、教育费附加:10×(7%+3%)=1万元应缴房产税:200×12%=24万元合计税费负担为10+1+24=35万元根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,房产税由产权所有人缴纳,也就是说,不论是从价计征还是从租计征,其前提是对房产所有人征税,这就给我们了一个筹划空间。物流公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方A(A可以是个人,如公司股东;也可以是企业,如公司投资的其他公司),并签订一个期限较长的房屋租赁合同(假设为30年),每年收取租金60万
6、元。然后由A出资500万元进行装修改造,并对外转租,假设每年仍然收取租金200万元。按此方案实施后的税费负担测算如下:物流公司应负担的税费仍为10.5万元。A应负担营业税10万元,城市维护建设税及教育费附加1万元,A不是房产的产权所有人,不需要缴纳房产税,合计应纳税费11万元。物流公司和A的税费负担合计为10.5+11=21.5万元,比筹划前可少负担税费35-21.5=13.5万元。此例中产权所有人是物流公司,A是房产转租人不存在房产税纳税义务。但需注意,本例物流公司将房产出租给A应当按照正常交易价格收取租金,如果物流公司为了降低税收负担,向A收取的租金明显偏低且无正当理由的,主管
7、税务机关有权进行调整。如果出租人是准备对拟出租房屋进行翻新、装修改造后重新出租的话,出租人可以先将未改造的房屋先出租给A,然后由A对租入的房产进行装修改造后再转租,这种方案是比较合理合法的,筹划风险很低,值得大家尝试。
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