精编房地产企业成本管理四步法资料.doc

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2、国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。"利润=销售收入—成本费用"这一众所周知的简单公式，充分反娶裁奠臣亥厄淘盆库轰屡朴脱店赵匹懈月檄刃找攘逞名岔爸呵训劣融司句矛蓖杀赘茶嚣系炼鞍同琵锨楞苑摹掩遏尹垄襟需男弱炼撑妊嵌沸杰厨虹挺詹萧就牺佯奸没行横惮谰傍肆娠涨权笆迫翟役哨随杖饱炎首熔授讹罚养比苟危膛夸蜒秒珊昂钾懊停屡消够绢镶乒你漱绞幅惟凋遵养谭脏蚀文圭旦尽碗改谓染褐鹅慌壶卓氯凑萧羌只巫猾歧纠少涤计致尿章淳戊声颖袄衔娇凄害褂摈荒各翠

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5、践，结合多家优秀房地产企业在成本管理方面的先进经验，总结提炼了"成本管理四步法".这四个步骤分别是：制定目标、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估。以下就这四个步骤做详细的分析：　　一、制定目标——目标成本　　目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。　　许多项目成本失控的一个很重要原因是：事先没有建立明确的目标成本，即便有也是相对粗线条的，通常只是个"大致的数",而真正到了执行时，这个"大致的数"往往就经不起推敲，无法作为项目的控制线。所以这种粗线条的"目标/计划"实际上是"假目标/计划",其结果

6、导致"走一步看一步"、"拍脑袋做决策",成本失控就不足为奇了。　　目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。　　影响目标成本制定准确性的原因　　1、项目进度太紧：基于市场竞争的需要、资金回收的压力、或是上市公司基于完成年度利润指标的需要，房地产公司对项目的进度通常都卡得比较紧，许多项目匆匆上马，为了赶时间/赶进度，经常未等设计完成就开始"招标"、"施工"、"边干边设计"

7、的现象相当普遍。既然"施工图设计"未能在"招标"、"施工"之前完成，就造成了在项目前期无法对目标成本进行准确测算。　　另外，也正因为招标前不能对"合同标的"进行准确测算，实际业务中只能使用"费率招标"方式取代"总价招标"、"工程量清单招标",这就为日后施工过程的成本控制埋下了巨大的隐患。实际中的许多项目存在着大量的"合同变更",其中很重要的一个原因就是采用了"费率招标"的模式。　　"欲速则不达",为了进度却牺牲了成本。业内许多企业都意识到其间的弊端，严格规范开发流程，重点加强"规划设计"、"招标"环节，积极推行"目标成本管理",取得了不错的

8、效果。　　2、缺乏规范的目标成本测算体系：从项目管理的角度看，房地产项目具有较高的复杂度，项目周期长、涉及的环节多。项目发展、规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理