美国住宅缺陷默示担保制度及其对中国的启示

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1、美国住宅缺陷默示担保制度及其对中国的启示摘要：因住宅质量缺陷引起的纠纷在世界各国均是常见性的问题。因通过交易而获得住宅所有权的依据是不动产买卖合同，所以各国通常以合同法纠纷解决机制处理此类纠纷。美国合同法上的默示担保制度在解决此类纠纷方面显现出了较强的灵活性和旺盛的生命力。本文重点研讨了美国住宅缺陷默示担保责任的形成与发展、基本内容、责任主体、认定标准和救济方式，在与中国相关制度简要比较的基础上提出对我国的启示。关键词：美国；住宅缺陷；默示担保自１９９８年住房制度改革至今，快速发展的商品住宅市场已成为国

2、民经济的支柱产业和举国关注的民生领域。持续上涨的房价令原本十分重要的住宅质量问题在一定程度上被忽视，但这些问题终将显现。近年来频发的住宅质量事件表明，如何妥善解决因住宅质量缺陷引发的纠纷已是不能回避的问题。默示担保制度是美国解决此类纠纷行之有效的途径。英美法上的默示担保制度起先产生于货物买卖法中。在普通法默示担保制度基础上，英国１８９３年《货物买卖法》首次以制定法形式规定了出卖人对货物商销性的默示担保责任，突破了长久以来作为买卖合同基本准则的“买者当心”原则，随即英国法上的这一规定被美国１９０６年《统一

3、买卖法》以及后来的《统一商法典》所采纳。到１９６０年代，默示担保已基本上替代了“买者当心”美国住宅缺陷默示担保制度及其对中国的启示摘要：因住宅质量缺陷引起的纠纷在世界各国均是常见性的问题。因通过交易而获得住宅所有权的依据是不动产买卖合同，所以各国通常以合同法纠纷解决机制处理此类纠纷。美国合同法上的默示担保制度在解决此类纠纷方面显现出了较强的灵活性和旺盛的生命力。本文重点研讨了美国住宅缺陷默示担保责任的形成与发展、基本内容、责任主体、认定标准和救济方式，在与中国相关制度简要比较的基础上提出对我国的启示。关

4、键词：美国；住宅缺陷；默示担保自１９９８年住房制度改革至今，快速发展的商品住宅市场已成为国民经济的支柱产业和举国关注的民生领域。持续上涨的房价令原本十分重要的住宅质量问题在一定程度上被忽视，但这些问题终将显现。近年来频发的住宅质量事件表明，如何妥善解决因住宅质量缺陷引发的纠纷已是不能回避的问题。默示担保制度是美国解决此类纠纷行之有效的途径。英美法上的默示担保制度起先产生于货物买卖法中。在普通法默示担保制度基础上，英国１８９３年《货物买卖法》首次以制定法形式规定了出卖人对货物商销性的默示担保责任，突破了长

5、久以来作为买卖合同基本准则的“买者当心”原则，随即英国法上的这一规定被美国１９０６年《统一买卖法》以及后来的《统一商法典》所采纳。到１９６０年代，默示担保已基本上替代了“买者当心”美国住宅缺陷默示担保制度及其对中国的启示摘要：因住宅质量缺陷引起的纠纷在世界各国均是常见性的问题。因通过交易而获得住宅所有权的依据是不动产买卖合同，所以各国通常以合同法纠纷解决机制处理此类纠纷。美国合同法上的默示担保制度在解决此类纠纷方面显现出了较强的灵活性和旺盛的生命力。本文重点研讨了美国住宅缺陷默示担保责任的形成与发展、基

6、本内容、责任主体、认定标准和救济方式，在与中国相关制度简要比较的基础上提出对我国的启示。关键词：美国；住宅缺陷；默示担保自１９９８年住房制度改革至今，快速发展的商品住宅市场已成为国民经济的支柱产业和举国关注的民生领域。持续上涨的房价令原本十分重要的住宅质量问题在一定程度上被忽视，但这些问题终将显现。近年来频发的住宅质量事件表明，如何妥善解决因住宅质量缺陷引发的纠纷已是不能回避的问题。默示担保制度是美国解决此类纠纷行之有效的途径。英美法上的默示担保制度起先产生于货物买卖法中。在普通法默示担保制度基础上，英

7、国１８９３年《货物买卖法》首次以制定法形式规定了出卖人对货物商销性的默示担保责任，突破了长久以来作为买卖合同基本准则的“买者当心”原则，随即英国法上的这一规定被美国１９０６年《统一买卖法》以及后来的《统一商法典》所采纳。到１９６０年代，默示担保已基本上替代了“买者当心”原则，成为美国买卖法上的通用规则。如今的英美买卖法，由于默示担保的适用，原来作为一般原则的“买者当心”，在英国实际上变成了例外；而在美国通行的原则已经变为“卖者当心”。［１］因其良好的效用与价值，默示担保制度亦为被不动产法所借鉴和采纳。一

8、、美国住宅缺陷默示担保责任的形成与发展对于因缺陷而受损的住宅买方，美国大多数州均确立了默示担保制度以保护其利益。总体上看，美国的住宅缺陷默示担保制度兴起于１９６０年代。二战之后美国不仅迎来了婴儿潮，还有相伴而生的住宅潮。与此同时，因住宅缺陷而引起的纠纷数量亦持续走高。依据传统的“买者当心”原则，开发商仅对住宅交付时的状态负责，之后发现任何缺陷的风险则完全由买方承担。住宅因其相对个人总财富而言价值巨大，且普通消费者通过交付时检视而发现缺陷的难