新编文档-2019年天福・南宁紫江国际项目营销战略与策略执行方案177P-精品文档.ppt

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1、2019年天福·南宁紫江国际项目营销战略与策略执行方案2019年11月1第一部分项目定位2二环一环高新技术产业开发区政务文化新区经济技术开发区老城区在现有城市基础上，城市用地主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制地向北方向发展。-------南宁市城市近期建设规划（2019－2020年）项目位于城市发展方向的主轴线上3地块指标地块指标:宗地面积约85亩容积率：2.644地势平坦、坡度较缓地面落差约为1-2米紫江路源息路新河路王中路待开发用地项目所在地紫穆园4项目地块解析项目优势1、环境优势：小区绿化率高；一览紫江全貌；远离噪音干扰；2、规模优势：总占地24

2、9亩的高档高层社区，气势恢宏，彰显大盘风采；挺拔的外立面具有强烈的视觉渲染力，用鹤立鸡群于经济技术开发区；53、规划优势：架空绿地；半地下停车库；泛会所；室内室外游泳池；4、户型优势：四明户型；一梯一户；户型面积与一期相比偏小，规避竞争；6、竞争优势：为经济技术开发区标志性建筑，具备品质上的无可挑剔；67、规划优势：南宁市“东进南移”的规划目标；8、品牌优势：推广中将着力渲染品牌，企业品牌和楼盘品牌联动；9、配套优势医疗配套金融配套生活配套休闲、运动配套·紫江的各项优势共同缔造了其优秀的项目素质，挖掘其价值的前提下，必须找出项目核心卖点，并以此为主线，把项目

3、的各项优势进行合理串接，形成一个科学、系统的推广体系。7项目劣势1、教育配套有待于进一步完善；2、一期在产品和营销上均对项目有负面影响；3、物业收费可能偏高；劣势化解1、后继开发将弥补幼儿园配套，通过与周边的私立学校合作解决业主就学问题；2、解决产品上的问题，追求营销推广与广告诉求务实；3、通过项目形象的提升，使消费者认同；8项目威胁点竞争风险：蜀山三区当前正在开工建设的商品住宅560万，预计在下半年具备销售能力的的商品房1200万平方米，与2019年全年的销售面积308万相比存在很大的悬殊，目标客户群分流严重；建筑形式单一，消费者选择余地不大，高层住宅还有

4、待于市场的认同；92、市场风险：市场回暖时间具有不确定性，可能会在八月份提前回暖，也可能在开盘以后的一段时间；3、金融风险：年底个人住房贷款可能再次调息；威胁点化解1、在推广中深度挖掘项目卖点，与竞争项目进一步拉开差距，广告集中造势，缩短销售周期；2、针对市场回暖的不确定性，采用措施如下：回暖提前，推广任务中关键为截流消费群；回暖在开盘后，通过广告造势将拐点拉到9.183、加快销售速度，尽量规避加息风险，迅速回笼投资；10项目机会点1、随着易初莲花超市、桐城购物中心以及青少年活动中心的投入使用，项目周边生活氛围的更加成熟，将进一步刺激消费者购买欲望；2、会展

5、经济是一个城市经济不可或缺的一部分，随着南宁市投资环境的进一步优化，城市建设的逐步发展，频繁的会展活动将为本项目的销售和出租注入无比的活力；3、随着政务文化新区的落成，市政府迁址其周边配套将日趋完善（教育配套）。11目标客户群来源1、周边的三资企业职工；2、市区私营企业主；3、广东一带投资客；4、一期老业主访谈目标客户群调研分析12目标客户群特征描述1、年龄在40岁左右；2、家庭人口不多，一般为三口之家；3、家庭年收入普遍在10-15万元之间；4、该群体一般为私营企业主、银行、医院；5、购房群体中南宁本地人与非南宁本地人各占一半，其中省外人士中来自苏杭及上海

6、等地的居多；6、该群体的购房目的多以投资为主，兼有改善居住条件的需求；137、购房时比较关注紫江的特殊位置，追求良好的社区环境；8、该人群涉交广泛，朋友介绍是其了解楼盘信息的主要渠道，其次为报纸广告(到紫江旅游发现楼盘，进而购买是其中不容忽视的因素)；9、该群体日常交通工具主要以私家车或单位配车为主；10、该群体热爱体育活动，平时喜欢旅游、听音乐；11、该群体需要一个更加完善、人性化、周到化的物业管理服务，而且有把紫江当作“私家园林”愿望；12、该群体对产品的人性化要求较高，诸如，一期户型浪费严重、无空调摆放位置或分布不合理、无阳台或阳台位置不理想等。14项

7、目的约束条件项目销售前的时间过短，将会造成前期工作准备不充分；花园作为项目的第一期，虽有成功的地方，但是负面还是存在，怎样解决好遗留问题将是后期的一大难题；项目前期营销工作的错位，给现在营销工作带来了一定的难度；前期项目以广西文化及风格的定位，脱离本项目的实际，在后期的扭转中会有一定的困难；宏观调控的不确定，将给未来的市场带来很多的不确定性，这将对未来的营销工作提出了很高的要求。15发展战略。16南宁房地产市场现处于春秋战国群雄混战的混沌年代南宁市房地产市场发展还不成熟，价格体系尚未建立起来；尚未形成房地产区域市场的产品细分，各区域产品界定不清（类比深圳：香

8、密湖豪宅聚居区、南山后海滨海人文社区、华侨城生态住宅