价目表的制作课件.ppt

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1、价目表制作2009/3价目表制作均价制定定价方法定价方法与产品的关系定价程序定价策略&去化策略系数定价法则价目表格式价目表制作过程分解一、均价制定通常面临的情况：公司签订的底价低于项目目前可执行均价水平公司签订的底价高于项目目前可执行均价水平均价制定的方法：随行就市成本加成客户导向竞争导向均价制定随行就市定价法则：根据市场行情或扬或抑进行幅度预判将周边产品细项进行打分加权平均例1：项目A周边共3个楼盘，价格分别为XYZ，X>Y>Z。X-Z<500元/平米本案产品力高于X,Y但低于Z预计本案开盘的1-3月

2、内，周边市场的价格将有5%左右的提升本案同地段（如中环沿线）的项目价格范围为M通过随行就市定价法得出，本案的价格应该在Z>A>Y>X如A上浮5%则出现A>Z>Y>X，考虑到市场因素，上浮的价格也视为合理M和A进行环比，如价格差异较小则从侧面验证A价格的合理性均价制定例2：类别细项标准权重卓越麓山别墅湘江1号美洲故事拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区位属性环线价值6905.401006.01006板块形象定位71208.4956.651208.4交通条件6.5956.18956.18100

3、6.5生活配套5954.751055.251256.25基础设施4.5954.31104.951255.6环境资源6.51207.81207.81157.5项目属性地块条件4.5954.3954.281205.4品牌效应5954.751005.01105.5建筑体量41054.21054.21104.40项目配套61006.01006.01207.2景观61056.31056.301006.00服务61006.01006.01006.00产品属性建筑品质6.5956.18956.181107.15立面6

4、955.701006.001106.6户型功能9958.55958.101109.9附加值7956.65906.301057.35科技运用4.5954.3954.31004.5合计10099.699.4110.05均价制定卓越麓山别墅湘江1号美洲故事均价（p）9000900010000权重系数（f）99.699.4110.1比准价格（p')901790409163本项目参考价格(P)9073别墅参考单价均值9050元/m2注：∑p‘＝∑p/f＝9000/0.996+9000/0.994+10000/1.

5、101=9017+9040+9163=27220P=∑p'/3=27220/3=9073≈9050均价制定成本加成定价法则：成本加成定价法是以产品单位成本为基本依据，再加上预期利润来确定价格的定价方法例：某项目A其综合成本测算后得出成本价为X业主目标利润为成本总和的30%则售价为A=X*（1+30%）注：本处成本总和为项目计算出的数字，并不是业主的投入资金均价制定客户导向定价法则：以目标客户的需求价格作为出发点，制定产品的价格。以使价格最贴近客户的心里价格预期。例：通过案前准备期的客户问卷调查得知，客户

6、对于项目A的售价范围在10000-12000元/平米。在范围中，10500-11000的价格比重相对最高。根据这一情况，均价可以拟定在10800-11000上下。均价制定竞争导向定价法则：在充分竞争的市场，根据市场的竞争状况以及结合价格策略拟定的价格。例：项目A所在的区域，产品同质化现象严重，价格波动较大。各项目间竞争较充分。促销手段运用频繁。项目A入市时希望通过低价入市策略打开局面，建立第一波基础销量并获得一定的市场占有份额。A项目以一个极低的价配合目标去化量的产品格进行首批入市，短期内完成推案的所有

7、去化，等待第二批开盘时的市场环境变化。如区域市场：8000左右，A项目开盘7600（低于市场5%）如果后市区域楼盘价格均下调，则底部已经建立，如区域市场价格上扬，则后市价格同步上扬。二、定价方法常用定价方法：全面定价法综合考虑项目的各种因素对价格的影响而制定的价目另类定价方法：片面定价法统一价定价法平面极端定价法立面极端定价法部分参数打分定价法基价加成定价法定价方法全面定价法则：通过对项目一下六点的综合考量拟定价格：位置朝向楼层房型面积景观全面定价法对于项目而言，价格的漏洞相对较少，并能通过手工微调的方

8、法，修补明显的价格漏洞，以使整体价格能够从点和面上均达到一定的合理性定价方法统一价定价法则：统一定价法即采用完全统一的价格进行销售，利用客户购房时的惯性喜好达成去化目标。由于采用了统一价定价后，去化顺序会呈现性价比高>性价比低楼层高>楼层低如采用统一价定价，所以对于去化达到一定数量后的续销计划要备有预案统一定价法并不是以项目均价作为统一价，使之自然销售。而是拟定一个最有利于整盘去化，并考虑到后期续销期间对价格的影响而制定的价格。定价方法平面