杭州丁桥某项目定位报告

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1、项目总体定位项目可发展物业分析项目收益评估项目背景及地块分析酒店式公寓市场分析酒店市场分析商业市场分析写字楼市场分析项目四至：北：丁兰公寓（安置房）南：玉锦工业经济园东：净水剂厂、礼盒包装厂（属于华丰地块）西：高铁项目部优势：项目西沿河，将拥有较好的沿河景观带；地块比较方正劣势：项目处于新兴开发区域，可依托的周边资源不多，需要通过项目本身规划定位来带动区域的发展交通条件：现有公交812路、99路等通达，道路上未修缮，但根据规划同协路建成后地块到达钱江新城（直线距离9公里左右）非常便捷华丰路高铁石祥高架同协村安置房高铁项目部纺织类工厂浙北物

2、流同协路华丰工业经济园净水剂厂礼盒包装厂等快速公交三号线地铁3号线项目周边现状描述产业现状：目前项目所在及周边华丰、石桥区多为老厂区，服装、包装、印刷、科技类工业型企业散落分布；交通现状：华丰路临本地块尚未修缮，同协路向南与石大路交汇；华丰丁桥区域与笕桥、石桥单元之间有石桥高架，对南北向人流形成一定阻隔；周边商业：目前丁桥的商业开发主要集中在新城广场区域；华丰区的商业开发启动相对较早，怡和银座、华悦酒店等相继建成；周边住宅：丁桥的开发起源于大型经济适用房，随后天阳观筑、广宇上东城、颐景园等商品房相继开发，华丰区有亿城嘉园、元都新景等住宅；

3、北面半山田园区域土地相继出让，绿城等知名开发商将入驻开发；西面4公里左右为北景园大型居住区；南面石桥单元和笕桥单元尚未启动，仍为厂区和农居房为主；项目区位发展：从规划看，华丰、丁桥、半山田园将抱团发展成为城北新城产业发展：城北新城今后将构建以生态居住、绿色消费理念为引导，以生活性服务业为中心、文化教育服务业为依托、休闲旅游业为特色、现代创意产业为提升的城市新城核心区；交通发展：同协路将通钱江新城（地块距离钱江新城约9公里）；地铁3号线走华丰路向同协路北上，距离地块500米左右；区域物业发展：从规划看，丁桥、半山、长睦星桥、笕桥均将形成大型

4、的居住区，另外丁桥、华丰区将承担城北新城主要的商务功能，包括性质、现代创意服务业（服务业当地工厂转型而发展的现代服务业）；丁桥大型居住区长睦星桥居住区半山田园居住区北景园居住区笕桥居住区（规划中）新华广场杭州新天地新城广场丁兰广场丁桥行政中心（规划中）华丰地铁上盖物业（30万方规划中）地铁3号线石桥路石祥东路石桥单元居住区（规划中）华丰居住区同协路华丰路2.5KM4KM1.5KM大润发新时代家居城北新城有三大规划理念：首先，考虑到余杭组团目前居住率增长较快，因此城北新城要安排充足的就业岗位，以一些今后具有发展潜力的服务产业为主，吸引居住在

5、余杭组团的市民就近上班。第二，城北新城今后的功能将呈现多样性，除了有品质居住以外，还包括商务功能、文化创意功能等，采取了综合体的构筑模式来进行构造。第三，城北新城强调轨道交通，主要依靠轨道三号线和快速公交三号线，解决这个区块市民的出行交通问题。第四，就城北新城本身而言，具有较好的山水条件。所以在规划当中，更加关注山水资源。用地规模：总占地面积64100m2用地性质：集体建设用地（49%可办理独立产权，51%只能办理大产权）容积率：≤3.0建筑高度：≤60米总建筑面积：≤192300m2地理位置：同协路与华丰路交叉口建筑密度：≤40%优势S

6、1：地块比较方正，利于规划和土地利用S2：地块北为华丰路，是丁桥大型居住区通向市区的交通要道之一，西面同协路规划直通钱江新城，与杭州CBD核心区之间的往来交通便捷S2：地块西面为河道绿化，利于营造较好的绿化环境劣势W1：地块南面为石祥高架，对于南面人流向北会形成一定的阻隔；W2：地块所处位置从丁桥的版图上看，处于相对偏的位置（距离规划中的丁桥行政中心1.5公里）机会点O1：城北新城规划中主要为居住功能，这为项目发展服务于居住区人群的业态如百货商场、家居商城等提供支持O2：城北新城其次为商务、文化创意功能，对于写字楼的发展提供机遇威胁点T1

7、：地块3-5公里范围内已经有大润发、新城广场、新华广场、新时代等大型的、综合型物业的规划和开发，若业态雷同会形成一定的竞争关系项目总体定位项目可发展物业分析项目收益评估项目背景及地块分析酒店式公寓市场分析酒店市场分析商业市场分析写字楼市场分析从周边现状以及政府的期望，要求本项目能成为区域的标杆项目，能带动区域的发展，因此项目的规划需要有复合度，内在的物业之间要能形成互动发展。可能发展方向商业（包括传统商业、专业市场、餐饮休闲配套商业体）写字楼酒店式公寓酒店具体哪种方向更可行，下面将从市场层面、政策层面、投资收益层面、资金回笼速度等来研判该

8、复合体项目的最优组合20万方的商业复合体，需要确定一种物业作为项目的核心驱动，从而带动项目内其他物业的发展。体量初判在5-10万平方米，在发展方向上锁定商业MALL。可能发展方向传统商业如银泰