南京某国际高尔夫项目销售建议书（提纲）_secret

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1、南京**国际高尔夫项目销售建议书（提纲）一、项目综合分析1、 项目地块：**国际高尔夫项目地块的区位优势地位十分显著。（1） 天然优势：地处南京城东北部板块，属““大东郊”的范围，紧临**东北山麓，周边分布**、**、**等世界级、国家级风景名胜，本地块完全纳入群山环绕、树木青翠、流水潺潺的中山陵风景区域之中，天然景观环境资源得天独厚。（2） 文化优势：传统文化崇尚紫气东来，南京六朝古都千百年的文化积淀形成特殊的“东部情结”，在南京人心目中紫金山东麓充满神韵、令人向往。文化资源的魅力无限。（3） 交通优势：处在成熟道路网架之中，交通四通八达。北有312国道宁镇公路，

2、南有沪宁高速和宁杭公路，东西介于绕城公路和环陵路之间，连接南京市内，连接长三角上海、杭州、苏锡常镇江各城市。具有南京都市圈辐射力。（4） 政府导向优势：符合南京城市重点发展方向。周边聚宝山、马群、仙林、麒麟、亚东等区域内房地产高定位项目已成气势，大学城、科技园的崛起指日可待，在未来三五年内，这些闪光点将形成面连成片，连动发展成为崭新的东部新城区，正加快东部成为城市一部分的进程，紫金山将成为城中山，本项目地块目前看来已经不算很偏，今后更加成为城市中心地带。人气潜力、地块潜力不言而喻，消费指数、兴旺指数将不断攀升。2、 周边房地产项目比较：我们在城东大区域的范围内对相关

3、别墅类型开发楼盘进行分析。n 帝豪花园：本项目尊贵芳邻，各居环陵路东西两侧。南京传统的顶级纯别墅区，从94年起开发建设，因其进入南京市场时间过早，定位极高，且内部股东纠纷，导致开发周期大大延长，经营效率并不高，但是以今天静态的眼光来看，帝豪花园仍然是南京难得的一个成功的纯别墅项目。虽其建筑单体已远远落伍，但它内部大都为单体别墅，定位纯粹，依傍中山陵东坡，自然植被条件极其优越，被南京富豪阶层一致认可为最好的顶级别墅区，基本出售出租完毕，业主多为顶级富人和南京及周边城市外资企业外籍人士。此项目奠定了环陵路顶尖级富人区的独特氛围。 n 聚宝山项目：本项目未来年轻伙伴，与本

4、项目北端相临，仅相隔一条312国道，江阴阳 光集团6.3个亿所得。媒体前期炒作曾称该地块为“南京最后一块别墅用地”。聚宝山地块已规划为又一高档社区，标准很高，集多层、小高层和别墅为一体，将是彼此竞争的对手，别墅销售受到相互的制约。n 亚东新区：亚东背景资料：94年启动，在国务院“南京市2010年城市发展规划”中列为“卫星城”，定位“科技、教育、旅游及自然生态保护区”，早期为美资合作开发，后因合作前景不明而美方撤资，转为自主开发大学区及休闲居住区。早期普通住宅项目如雁鸣山庄、亚东花园城定位为针对低端市场的廉价房，价位从1300、1400升至1800、1900；后期的咏

5、梅山庄随着南师大分校的建设定位抬升，其消费目标群从中低端向中端转移，销售均价约2200、2300，但开发商因受前期低端项目的成功开发思路影响，对咏梅山庄定位没有根本转变，其售价的涨幅实际低于该地块应有的涨幅，现咏梅山庄已基本销售完毕。目前仙林大学城整体规划方案已出台，亚东成为南京未来重点发展的一个板块。预期该区域以后的新项目面市，其市场定位将依托于大学城向中高端转化。亚东两个最具有典型代表意义的别墅项目金陵家天下，沁兰雅筑，都是以联排及双拼为主打，规划设计均为上乘，销售状况良好。但因受江宁翠屏山联排别墅板块的强大压力，价值上升空间非常有限。二、项目定位建议本项目规划

6、设计要点将高尔夫球运动场地与一类纯别墅居住地共同建设，共同演绎，创导成为经典纯粹高尔夫与经典纯粹别墅亲密接触、交相辉映、联袂主演的升级版新地产模式，比曾经辉煌的高端别墅时代更胜一筹，比奥林匹克主题花园住宅更胜于蓝，可谓绝佳精彩钻石搭档。高尔夫与豪宅融为一体，简直是天生一对之天合之作（品）。高尔夫将健康运动、自然风光、社交礼仪风范、时尚服饰文化、建筑欣赏等诸多美好因素菁英汇，凝聚一种经典休闲生活方式，展现一种瑰丽人生境界。高尔夫代表着人们回归自然、拥抱阳光、草地、清新空气的国际顶尖生活方式，天然符合于风景优美的高尚居住地，与国际顶尖豪宅最富有适应性，紫金山优势自然环境

7、将成为高尔夫与豪宅共同的摇篮和背景。因而，本项目作为国际高尔夫顶尖豪宅的总体定位已勿容置疑。从营销的角度，我们应当将项目的总体定位更加具体化使之有血有肉、有声有色、内涵丰富以链接市场贴近客户需求。我们要做如下的几项工作：1．给它命名。一个好的命名正如一个高尚灵魂的象征，将傲然独领风骚且流芳百世。从高尔夫的角度，泰国有蓝峡谷，印尼有“山之精灵”，从豪宅的角度，北京有圆明园，半山、深水湾和浅水湾的豪宅更是全球出名 。我们的高尔夫豪宅兼具二种特质，当然名字要特别有品味、吸引力。2..给它概述性具体定位。本高尔夫豪宅在地段环境的选择、产品的规划内容上，完全能够真正站上世