销售人员培训课件.ppt

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1、第一节房地产与房地产业房地产=房产+地产房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总称10/6/20211房地产的特性：1、位置的固定性2、地域的差别性3、高值耐久性4、保值增值决定房地产竞争优势的前三个因素:地段、地段、还是地段！----李嘉诚10/6/20212房地产业1、房地产业的概念和内涵概念：是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。内涵：（1）土地开发和再开发（2）房屋开发和建设（3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押（4）房地产

2、经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等（5）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等（6）房地产物业管理服务，包括家居、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等（7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等2、房地产业与建筑业的关系建筑业属于第二产业，属于物质生产部门。房地产业兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。一般将房地产开发和经营的企业和组织称为开发商，将从事房屋建设和设备安装的企业建筑商或者承包商。10/6/20213我国住宅产

3、业的发展前景机遇和挑战1、城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求2、流动人口增长对住宅形成巨大需求3、居民消费结构变化对住宅形成巨大需求4、旧城改造的速度加快安置居民需要大量的住宅5、改革深化与市场发展刺激了对住宅的需求10/6/20214房地产开发经营的程序组建企业项目规划与审批取得土地使用权和所有权征地与拆迁工程建设与管理销售物业管理10/6/20215房地产开发建设土地使用权的取得（1）土地的所有权含义土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内,对其拥有的土地享有的权利.这种权利包括:占有权、使用权、收益权

4、、处分权。（2）土地使用权土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。（3）土地使用权的出让1）概念：国家以土地所有者的身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地出让金的行为。2）土地使用权出让的形式：招标拍卖挂牌3）土地使用权出让年限：居住用地：70年工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年（4）土地使用权转让1）概念：土地使用权转让是指土地使用者根据国家规定，在规定的土地使用年限内，

5、在履行原合同义务的前提下，将土地使用权有偿让渡给其他使用者的经济行为。2）土地使用权-转让的形式出售交换赠予抵押继承（5）取得建设用地的方式1）有偿取得：就是土地使用者，通过向国家交纳土地使用金的费出让金取得土地使用权，例如出让、土地使用权转移获得土地使用权、出租2）无偿取得方式，就是国有土地使用者，通过国家行政划拨方式取得土地使用权等。10/6/20216房屋买卖特点：1、房地产商品房双方在达成协议时，必须订立具有法律约束力的、买卖双方必须遵守的房地产买卖契约；2、订立房地产买卖契约，必须遵守国家的法律和法规

6、，并且接受房地产行政管理部门的监督与管理；3、房地产买卖成交以后，必须按照规定到房地产行政管理部门，办理房地产立契手续，以及房产所有权和土地使用权的相对性权属转移，领取房产的所有权和土地的使用权证书，以便取得国家的法律保护。10/6/20217商品房预售管理商品房预购预售，实际上就是房地产的期货交易。它是在房地产开发商还没有把房屋建设起来以前，或房产还没有竣工以前，以预售的方式把房屋卖出去。也就是先付款，后交货。1、预售房屋条件《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四规定，商品房预售，必须符合下列条件：（1

7、）付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（2）有建设工程规划许可证。（3）按提供预算的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。10/6/20218房地产价格(一)、房地产价格的特点土地价格是房地产价格的构成部分，由于土地价格不等同于土地的价值，而是地租的资本化收入，从而也使房地产的价格不完全是由劳动形成的价值决定的价格。1、由于土地价格是地租的资本化收入，因此土地价格不是由价值决

8、定的而是有地租和利息决定的。2、由于土地的有限性，土地的价格主要由土地的需求决定。3、由于土地位置的不动性，就使房地产（土地）的价格具有地方性。4、由于土地位置的不动性或固定性，以及自然的差别性，使房地产（土地）价格具有个别性。5、由于土地的有限性，以及对土地的需求不断增长的特性，决定了土地（房地产）价格随着社会经济的发展总是不断在上涨的，或者说土地价格具有不断上涨的趋势。10/6/2