市场比较法--chapter 4 sales comparison approach课件.ppt

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1、第四章市场比较法市场比较法的概念市场比较法的基本原理…特点与适用范围…具体操作步骤…应用实例…本章习题…Chapter4TheSalesComparisonApproach市场比较法，是将估价对象与同一供需圈内在估价时点的近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些成交价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。市场比较法又称市价比较法、买卖实例比较法、现行市价法（MarketDataApproach，SalesComparisonApproach，ComparableSalesApproach）或简

2、称比较法。第一节市场比较法的基本原理（basicprinciple）一、概念(concept)第一节市场比较法的基本原理（basicprinciple）市场比较法的特征（character）：市场比较法具有现实性，有较强的说服力市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称为“比准价格”市场比较法以价格求价格，在不正常的市场条件下难以与收益价格相协调市场比较法需要估价人员具有较高素质市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。二、基本原理（basicprincipl

3、e）替代原理（substitutionprinciple）：市场交易过程中存在一个替代的客观现象，即当两个商品的效用基本相同时，购买者总是选择价格最低的；而当两个商品的价格相等时，购买者总是选择效用最大的。这种选择的结果必然导致同效用的商品的价格趋于相同。类似商品的价格会互相牵制，彼此接近。这就是替代原理。不动产作为商品，也遵循这一原理，同一地区、同一类型的不动产价格也相似，所以可以通过相互比较、修正来求取待估不动产的价格。第一节市场比较法的基本原理（basicprinciple）第一节市场比较法的基本原理

4、（basicprinciple）市场比较法原理示意框架图修正交易案例Ⅰ交易案例Ⅱ交易案例Ⅲ比较比较比较待评估对象待评估对象的价格第一节市场比较法的基本原理（basicprinciple）直接比较法：比较案例不动产价格B情况修正期日修正区域因素修正个别因素修正『……』待估对象不动产价格D以上可用公式表示为：PD=PB×A×B×D×E式中：PD为待估不动产价格;PB为比较案例的价格第一节市场比较法的基本原理（basicprinciple）间接比较法：『……』待估对象不动产价格D以上可用公式表示为：PD=PB×A

5、×B×C×D×E式中：PD;PB;A;B;D;E含义同前；比较案例不动产价格B情况修正期日修正区域因素修正个别因素修正标准化修正以区域因素间接比较修正为例，其公式为：交易情况修正交易日期修正标准化修正区域因素修正个别因素修正第二节特点、适用对象、条件（characteristic、applicableobjectsandconditions）一、特点具有现实性、直观性、普遍性，价格为比准价格、存在偏差的可能性、估价人员的素质要求。二、适用对象在不动产市场发达地区，具有交易性的不动产（tradablereal

6、estate），如酒店、住宅、公寓、写字楼、商场、宾馆、工厂等，而学校、名胜古迹、教堂、寺庙、纪念馆等类型的不动产不宜用此方法。三、适用条件不动产市场发育：交易案例至少10宗，比较案例至少3宗交易案例资料易于收集取得，市场透明度高交易案例资料可靠性高，较少虚价、瞒价、隐价、黑市价比较案例与估价对象有相关性和替代性（类型和区位的相似性、市场的同一性）第二节特点、适用对象、条件（characteristic、applicableobjectsandconditions）第三节市场比较法的操作步骤（operat

7、ionprocesses）搜集交易实例资料(gatherdealingdata)…选取可比实例(contrast-ableinstances)…建立价格比较基础(foundations)…交易情况修正(conditionsofsaleadjustment)…交易日期修正（saledateadjustment）…区域与个别因素修正（zonefactorsandindividualfactorsadjustment）…其他修正（容积率、使用年期、开发水平等）…确定比准价格…一、收集交易实例资料（gatherde

8、alingdata）内容：交易双方的基本情况及交易目的(一般包括买卖、租赁、入股和抵押等)交易不动产的个别因素、区域状况(如坐落、用途、面积、形状、地段交通条件等土地状况及建筑物状况、周围环境、景观等)成交价格与成交日期付款方式交易市场状况(如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况)第三节市场比较法的操作步骤（operationprocesses）交易案例资料收集的原则