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时间:2020-07-26
《易韬置业2007年淄博市威通大厦综合体策划提案课件.ppt》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、威通大厦综合体策划提案谨呈:淄博威通房地产开发有限公司易韬置业07年10月项目策划工作的阶段划分第一阶段(中期)提交初步结论第二阶段启动区工作最终成果区域城区功能模块分析区域房地产市场调研专业人士访谈典型客户拜访项目的优劣势分析和价值判断成功案例借鉴项目初步产品定位项目整体营销思路提交初步结论根据客户建议深化分析,完善报告第一阶段摸底第一阶段终稿2我们的工作都必须以现实条件为基础,以共同的目标为导向标志性城市综合体项目规避市场风险,实现利润最大化提供产品组合定位和营销解决方案我们的目标3本报告是严格保密的。4项目界定区位属性项
2、目属性性4酒店分布带商务分布带差旅中转区工业区中心商业区项目500米片区城市功能分析酒店分布带5美食街未来仍是淄博核心商圈的组成《淄博市中心城区商业网点规划》将规划出两个市级商业中心:一个是以美食街、金晶大道、共青团路为依托的老城区市级商业主中心;另一个是以华光路为骨架、西十路为依托,以新城核心区为核心的新城区市级商业副中心。6从三马路到金晶大道,中心路仍然是中心城区重要的商业街区和交通干道,而且是淄博中高档酒店最为集中的区域中心路三个主要功能:城市主干道、酒店一条街、老城商业街淄博之根:中心路的三重城市角色7政府计划对中心路
3、以东、东四路以西企业实施搬迁,但可预见时期内现状仍然维持由于资金、土地等各种限制条件,本区域东部重型化工机械企业搬迁计划仍将延迟。重化工企业对商务住宿接待有一定需求,因就近原则,对中心路酒店群有一定依赖。8老城区核心地段,但发展空间有限核心商圈与东部工业区交汇处中心路酒店群的南北中间点区域属性总结由于淄博城市功能在本区域交叉并急剧过渡,所以区域属性较为复杂,市民对于本区域的认识差别较大,甚至充满了对立与矛盾,这将使得项目定位和市场预期也多了许多变量。9本报告是严格保密的。10项目界定区位属性项目属性性10占地面积:7514㎡总
4、建筑面积:48239.87㎡地上建筑面积:43001.87㎡容积率:5.72绿地率:37.2%覆盖率:33.8%项目经济技术指标11项目背景与约束条件定位为商住综合体,非住宅;底商规划及定位尚未定案;综合开发成本高,必须实现高附加值;务必整合开发商及地段优势资源12项目地块SWOT分析处于核心商圈综合配套丰富城市展示面好;区域交通便利地块狭窄,裙楼与上层部分交通组织难度大;西一路形象差,环境嘈杂;中心路路宽狭窄,行车停车不便优势劣势13项目地块SWOT分析核心商圈缺乏高档公寓配套;酒店接待、商务办公存在发展机会地块位于核心商圈
5、东南角,可能被边缘化;公寓体量巨大,竞争激烈;商业地产屡次失败,市场投资信心受挫机会威胁14项目总体功能界定一个城市核心商圈的综合配套项目美食街商圈具有淄博其他地方无以伦比的商业资源,但是它却一直缺乏与其紧密结合的综合性高档服务配套项目,区域功能尚有缺憾,本案可以担当起完善片区功能的责任。15本报告是严格保密的。16定位分析定位原则小户型公寓酒店(酒店式公寓)写字楼商业性16定位原则定位原则之一:不挤公交车,补缺不插队定位原则之二:把鸡蛋放在几个篮子里规避激烈的正面竞争,寻找市场空白点。作为老商圈,商业零售经营已出现饱和迹象,
6、发展空间受限制,应该予以规避。作为体量达到700多套之巨的项目,物业形态单一将面临极大市场风险,应该丰富项目产品线,满足区域综合配套要求。17本报告是严格保密的。18定位分析定位原则小户型公寓酒店(酒店式公寓)写字楼商业性18已售小户型公寓调研照片项目名称售价(元/平方米)租金销售率出租率客户群体东方国际公寓2800550—900元100%100%高收入群体、驻外办事处、年轻女性安嘉公寓2500500—700元——80%投资者居多,售后基本用于租赁,赚取租金美达公寓2300500—1000元100%100%实力相对雄厚的投资者
7、带动,整层购买客户占比重较大天都华府2830400--700元90%——高收入年轻消费群体为主19项目名称售价销售率客户群体销售状况玉龙峰景370020%公寓性质的商务写字楼,小型公司办事处、品牌代理目前项目整体销售状况较差,与周边区域内楼盘相比,价格偏高,且产品本身存在缺陷财富广场345020%目前主要以内部员工及开发商老客户为主共选房130套,其中老客户50套、内部员工80套,华都名城320080%以上以通讯城为龙头,带动投资客,主要以公务员、个体企业老板、品牌代理商为主成功定位为通讯港之后,项目销售进度加快,风尚领域30
8、0080%个体老板、私营投资者居多旧房改造,前期销售状况一般,销售周期长,后期基本滞销世纪上城280080%以投资客户为主、少量自住,侧重投资和地段升值潜力的客户今年市面上销售周期最短的小户型住宅,小户型部分目前已接近尾盘在售小户型公寓调研20共青团路新村路人民路柳泉路东一路
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