红星美凯龙生活广场营销策划方案课件.ppt

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1、营销策划方案（初步）河北省三河市红星美凯龙生活广场第一部分市场分析三河城市规划布局三河房地产发展现状三河专业市场分布本案区位及竞争格局本案SWOT分析城中片区城东片区城北片区物流产业园组团一、三河城市规划布局二、三河房地产发展现状1、三河市房地产的发展现状三河市房地产业开发投资金额变动情况年份1996199719981999200020012002200320042005房地产开发投资额(万元)95228419873414870230983041134852226505765558905增长率(

2、％)－-11.583.7470.2555.3327.2014.60-35.01154.542.61(1)投资开发情况2006年和2007年，三河市的投资开发量均达到了50万方左右，其中商业的开发量较少，占整个房地产开发量的10%以下，即近两年商业地产的开发量每年小于5万平方米。(2)住宅销售情况1997—2005年三河市住宅销售情况年份199719981999200020012002200320042005住宅实际销售面积(m2)9.5万10.98万11.1万12.9万10.89万14.07万3

3、2.28万30.08万34.09万中心城区的房价在4000元/平方米左右最高达到5000元/平方米东部新城区房价在3500元/平方米其余区域一般低于3000元/平方米(3)房价情况居民收入的增加超过住房价格增长的速度2000年以来，三河市城镇人均收入年增长率为9.07%，住宅价格年均增长率为9.04%。城镇化加速，城镇人口数量的增长带动商品房需求。2000年，三河市128万人口中，92.24万在农村，城镇化水平为33.6%，2005年三河市城镇化水平已达到40.1%以上。(4)支撑三河市房产销售

4、量大幅增长的主要原因人口增长拉动需求2000年人口普查显示，三河市19岁－15岁（1981年－1985年出生）和14岁－10岁（1986年－1990年出生）两个年龄阶段的人口分别是56955人和99358人。两个年龄段人口占全市总人口的12.21%，城市化步伐和对良好教育的需求将使他们迅速向市区集中，这必然会刺激对住宅的需求。旧城改造和新区建设步伐加快随着旧区改造和新区建设步伐的加快，必然会大大刺激居民对商品房的需求。三、三河专业市场分布1、三河专业市场主要包括建材市场家具市场摩托车市场农副产品

5、批发市场等2、三河专业市场主要以建材市场为主◆目前三河市共有大小建材市场5个◆体量在30至100亩不等◆多数集中在江湾路沿线另外分布在济南路北二环路。四、本案区位及竞争格局1、经纬商业广场２、金马国际家具展销中心３、温州批发城４、北方商贸城5、好客来家饰广场1、本案区位1345622、同类项目售价及租金水平1、经纬商业广场物业位置：江中路、环湖路公开时间：2005年11月开业时间：2007年3月销售周期：1年半占地面积：102亩（一期）楼层均价：1F：4180元/平方米2F：2780元/平方米3

6、F：2180元/平方米总体均价：3046元/平方米租金：0.5元/平方米/天起优惠措施：返租-前4年7%，后6年8%付一年租金送5个月（可经营十七个月）；付半年租金送2个月（可经营八个月）。销售率：100%出租率：100%2、温州批发城物业位置：江中路、北环路开业日期：1999年以前占地面积：180亩经营面积：80000多平方米经营户数：500左右业态：建材、家具、摩托车等3、北方商贸城物业位置：江中路公开时间：2006年开业时间：2007年6月9日销售周期：1年半建筑面积：5.3万平方米商铺总

7、量：一期：400间左右二期：150间左右售价：一期均价：5000元/平方米左右（二层连售）二期售价：4000-8880元/平方米（部分二层连售）优惠措施：一期：一年半免租期，前3年每年返租7%二期：前3年每年返租7%贷款成数：50%一期销售率：100%一期出租率：90%以上二期：未开盘物业位置：江中路，近国伟路开业时间：1996年占地面积：30亩商铺数量：150间左右商铺面积：30平方米左右开间：3米层高：2.8米销售模式：只租不售租金：10000元/年左右（30M2）4、好客来装饰城物业位置：

8、京东路、北环路开业时间：2007年4月占地面积：97.5亩业态：陶瓷卫浴、楼梯、橱柜、门业、吊顶、地板、灯饰、油漆、板材经营模式：只租不售租金：0.3-0.7元/平方米/天（目前租金最贵的为油漆区）出租率：100%5、金马家饰广场同类产品分析小结：区域同类产品未来新增量（预计）典型项目经纬商业广场温州批发城北方商贸城金马装饰城好客来家饰广场经纬商业广场二期北方商贸城二期规模规模集中在30亩至100亩经纬商业广场二期加上北方商贸城推出的小批货量，大概在500亩左右租售租赁/销售销售面积分割50-2