物业管理方案(当代).doc

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1、目录第一章物业管理服务的整体设想4第二章工程管理方案4第一节工程管理部整体工作思路及部门管理范围41工程管理部整体工作思路42工程管理部管理内容5第二节设备设施管理81设备管理重点82设施设备管理与维护保养9第三节工程管理部人员配置及主要岗位职责241工程管理部组织结构和人员编制242部门经理任职要求25第三章客户服务工作方案26第一节客户服务部整体工作思路及部门管理范围261客户服务部整体工作思路262客户服务部管理范围26第二节主要客户服务内容281客户服务信息化建设282社区文化的组织与实施303特色服务设置

2、324客户信息沟通345客户投诉的处理366外部公共关系的建立367环境管理378园艺管理40第三节客户服务部人员配置及主要岗位职责431客户服务部组织结构和人员编制432部门经理任职要求45第四章安全管理工作方案46第一节秩序维护部整体工作思路及部门管理范围461秩序维护部整体工作思路462秩序维护部管理范围46第二节主要安全服务内容471安全管理472消防管理51第三节秩序维护部人员配置及主要岗位职责541秩序维护部组织结构和人员编制542部门经理任职要求55第五章当代MOMA商务楼项目组织结构及人员编制56第

3、一节当代MOMA商务楼项目组织结构56第二节当代MOMA商务楼项目整体人员编制58第三节当代MOMA商务楼项目岗位素质要求601管理人员602作业人员60第四节当代MOMA商务楼项目培训管理611当代MOMA商务楼项目培训形式612培训计划62第六章当代MOMA商务楼项目物业服务管理费用测算68第一节物业费测算681常规年度物业费测算682第一年度物业费测算723第二年度物业费测算73第二节能耗费测算751常规年度能耗费测算752第一年度能耗费测算773第二年度能耗费测算78第三节前三年物业能耗费测算79第四节前期

4、开办费测算801前期人员成本802开荒保洁费用80第一章物业管理服务的整体设想为了给当代MOMA商务办公楼提供一个安全、整洁、优美、舒适的办公环境，体现物业公司“舒适服务、科技设施”的核心竞争力，建立了具有特色的“五心服务”、“三心体验”，并以“服务无极限”的服务理念，根据当代MOMA商务办公楼项目的实际情况，特拟定本物业服务方案，具体方案如下：第二章工程管理方案第一节工程管理部整体工作思路及部门管理范围1工程管理部整体工作思路工程管理部整体工作思路工程管理部配置两名专业的综合维修技工，以满足物业设施服务的需要。通

5、过长期持续的专项培训，使工程管理部人员不断提高维修工作技能，熟练掌握房屋及设备、、设施服务的内容、周期及质量标准等；结合东城区香河园路1号18号楼实际情况编制房屋和工程管理工作手册。包括房屋的管理规定及设施服务标准，应急预案、报修流程及跟踪回访制度。通过有效的程序文件控制，规范工程管理部工作，保证工程服务的质量；具体工作包括：对设施设备进行统一编号，建立相应的档案和台账，利用先进的管理手段进行记录、查询和控制，全面掌握公共设施设备的使用运行状况，为设施服务提供科学的依据；实行岗位责任制，将每个设备区域责任到人，设备

6、的完好率、使用率将直接与责任人绩效挂钩；对节约运行维护成本，能提出改进方案并被成功采纳者给予奖励；定期统计房屋、设施的完好率、使用率等各类数据，控制完好率达到行业标准，保证房屋、设施的安全使用。工程管理部管理内容1.1强电1.1.1负责管理东城区香河园路1号18号楼公共区域所有供用电设备，为配电设备、动力设备、照明设备；1.1.1负责管理以上设备的稳定运行、日常维修、故障应急处理、定期巡视检查、维护保养及设备的系统管理；1.1.2负责管理客户办公区域的日常报修；1.1.3负责管理区域二次装修方案审批、施工检查和竣工

7、验收等工作。1.2弱电1.2.1新风系统负责新风自控设备、中央监控系统的运行维护及监控设备终端、监控总线路、通讯线路、电源线路的维护管理；1.2.2火灾自动报警系统1.2.2.1负责管理火灾自动报警主机的运行维护，报警总线、电源线、消防电话线等线路的维护；1.2.2.2负责管理探测器、手报及电话插孔、监视模块日常维护；1.2.2.3定期与维保方对系统中的设备进行维护、保养，并负责感烟探测器的清洗。1.2.3安防、监控系统1.2.3.1确保监控录像系统设备运行正常，及时解决运行当中所发生的故障，定期对设备进行清洁、维

8、护、保养，保证线路畅通；1.2.3.2负责监视器、录像等前端设备及摄像头、云台等终端设备维护保养。1.3暖通/空调1.3.1暖通专业管理范围是保证采暖/制冷系统、供暖系统、通风系统的正常运行，确保为用户提供高舒适度的生活环境；1.3.2对新风机设备进行检查、维护和保养，保证设备处于良好的工作状态；1.3.3负责空调供冷、供热设备的运行和维护，确保为客户提供舒