关于东莞房地产市场分析报告.doc

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1、土地市场1、土地供应情况分析2009年2月东莞市国土资源局挂牌上市12宗土地，挂牌出让11宗土地中包括6宗工业、3宗商住、2宗科研设计用地，另挂牌转让1宗工业用地，土地地面面积分别为141010㎡、252127.41㎡、31379㎡，总计供应土地面积424516.41㎡。本月挂牌上市的12宗土地已有11宗在1月份由市国土资源局公告。2、土地交易情况分析2009年2月东莞市成交19宗土地，总计地面面积为425777.31㎡，总金额35400万元。工业土地挂牌成交12宗，商住用地4宗，科研设计用地2宗，仓储用地1宗，成交的19宗土地中有12宗

2、是本月挂牌上市，另7宗为1月份挂牌上市。2月成交工业土地12宗，面积32.28万㎡，地面地价540元/㎡。目前工业土地以大幅地块成交为主，2月成交的12宗单宗面积达到26902㎡。2月东莞市挂牌成交3宗商住用地，另有一宗流拍，这是2009年第1宗流拍的商住用地，目前土地拍卖现场依然很冷清，参与竞拍者寥寥无几，商住土地也基本以底价成交。2月，位于大岭山连平村地块编号为2009G001的商住用地以底价8250万元被东莞市信立实业有限公司拍走，竞拍现场冷清，仅一家参与竞拍。石龙的20094001地块仅一家参与竞拍，最终东莞市滨江晋业房地产开发有

3、限公司以底价3187万元成功取得，折合楼面地价为1182元/平米。2009G003与2009G004两宗处于万江地块，面积均较小，被东莞市深城投实业投资有限公司以底价竞得，这两块土地靠近旗下的滨江公馆项目。2009G002地块位于中堂镇工业大道东侧，面积130124㎡，起始价2.1亿元，起始楼面地价702元/㎡，在挂牌时间内无人竞价，最终流拍。这宗地块面积较大，起始总价较高，楼面地价对东莞全市而言虽已比较低，但由于区域价值所限，开发利润也已大打折扣，开发商理性、谨慎的选择了不投资。 3、商住用地价格走势情况东莞市自2007年以来，2008

4、年7月、8月、11月及2009年1月份无商住用地成交，至目前已连续4个月成交低迷，东莞楼市现存量较大，商住土地供求的减少，有助于后市楼市健康发展。2009年2月成交4宗商住用地，面积37873.1㎡，地面地价3941元/㎡，楼面地价2020元/㎡。二级市场1、总体市场分析据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年2月，东莞市全市新增商品房供应面积为38.13万㎡，成交面积为35.10万㎡，按面积计算，2月份全市整体供求比为1.09：1，新增商品房吸纳率按面积为92.05%，整体吸纳率较高。市场已经连续4个月实现供需平衡。价格方面，09

5、年2月商品房成交均价出现二次探底，普通住宅（含洋房和公寓）均价4937元/㎡，环比有6.08％的降幅，其余各类型产品都有有不同程度的下降，但相对于前期的探底不同，此番探底得到了量的有效配合，逐步构筑了政策底后的市场底，后市有望转头向上。存量方面，截至2009年2月28日，东莞商品住宅市场存量为596.75万㎡，共55504套，其中洋房存量为487.16万㎡，共45207套。一）新增供应分析2009年2月份东莞新增商品房供应总体情况：据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2009年2月份共有13个楼盘项目有新增供应，新增供应项目依然不多。

6、而09年2月份全市商品房总供应量为38.13万㎡，较去年同期上升74.91%，而环比09年1月份上升37.36%。其中住宅供应量为32.53万㎡，同比上升58.07%；住宅供应套数为2855套，同比上升46.86%；住宅供应占到总供应的85.31％，较上月上升8.18个百分点。供应量增加主要是因为春节长假过后，市场交投气氛回升，成交量的释放一定程度上增加了开发商上市供应的信心，从而使市场供应量上升。2009年2月份新增供应项目分布图及详细情况见下图表：供应月线走势:节后供应有所回升，但仍处于低位。据东莞中原地产研究中心监测数据显示，从月度

7、供应走势看，09年1月受春节长假影响，新增供应锐减，而春节过后的2月份，随着市场交投的明显活跃，开发商供应信心逐步提升，市场供应量有所回升，但相对前期仍处于低位。2月份新增供应以城区为主，南城供应位居首位据东莞中原地产研究中心监测数据显示，从供应区域看，2009年2月份新增供应以城区为主，其供应面积为23.73万㎡，占全市供应比例高达62.23％，而镇区的新增供应面积为14.40万㎡，占全市的供应比例仅为37.77％。从城区供应来看，新增供应主要来自南城（12.98万㎡）和松山湖（5.29万㎡）；而镇区的供应主要来自道滘、虎门和大朗，他们

8、的新增供应量分别为8.70万㎡、2.72万㎡和2.12万㎡。新增供应住宅为主，普通住宅供应比例上升至83.56％据东莞中原地产研究中心监测数据显示，从在供应结构上看，2009年2月份东莞商品房