关于写字楼市场研究报告.doc

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1、XXX市写字楼市场研究报告总体判断人行XX市中心支行货币政策分析小组近日发布上半年金融运行报告。报告显示：XX市金融平稳运行，XX市金融机构存贷款小幅增长，结售汇顺差继续扩大，深港合作成效显著，存贷款利率水平呈上升趋势，货币市场利率持续走低。XX市货币市场交投活跃，证券市场继续处于调整之中，保险市场发展势头良好，外汇和黄金市场持续快速发展，房地产市场宏观调控效果显现。1货币信贷概况一、写字楼宏观市场环境200X前三季度XX市写字楼市场成交统计 套数建筑面积（㎡）金额（元）均价（元）第一季度5157947093409863011754第二

2、季度3857458386215801611560第三季度1532907234922425412012合计10531831252145480900117161.    有效供给不足，成交量下降两成指标2004前三季度200X前三季度同比成交套数19221053↓45.2%成交面积230163㎡183125㎡↓20.4%成交金额2,199,934,3362,145,480,900↓2.5%200X前三季度XX市写字楼市场累计成交1053套，总建筑面积183125㎡，成交金额21.45亿元，分别下降45.2%，20.4%，2.5%。200X年

3、1-3季度新入市销售的写字楼仅中银大厦、金润大厦、鼎城国际及华融大厦四个项目，市场基本处于存量消化阶段，上半年成交量与2004年同期基本持平，进入第三季度受供给不足的影响，各项统计指标迅速下挫，并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。2.    第四季度市场全面爆发，成交创历史记录进入第四季度以后，卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市，供应总量超过50万㎡，由前三季度的需求市场迅速转入供给市场，潜在的购买力得到了极大的释放，受投资市场的带动，写字楼销售出现了罕见的抢购现象

4、，总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计，第四季度XX市写字楼的成交量超过15万平方米，全年突破30万平方米已成定局，为1997年以来的历史最高记录。3.    价格整体走高200X年前三季度XX市写字楼市场整体成交均价11716元/平方米，与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%，进入第四季度以后，以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力，在物业品质及投资市场的双重推动作用下，市场成交价格进一步大幅度提升，时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了18000元/

5、平方米。二、市场特征1.    高端市场进一步集中据同致行商务事业部的研究显示，近两年内XX市写字楼的潜在供应量超过120万㎡，而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场，其写字楼潜在供应量超过80万平方米，约占全市供应总量的70%，且主要为超高层高档大开间写字楼，相对于目前全市每年30多万平方的消化量，竞争相当激烈。2.    二、三级市场联动，空置率持续下降受供给市场不足及投资市场升温的影响，福田中心区成为200X年度XX市写字楼绝对的主战场，成交量及成交价格均实现历史性的突破，同时南山商业文化中心区的海岸城东座、中心西区的金润大厦、

6、华强北的鼎城国际表现依然抢眼，开盘一周内基本售磬，在二级市场的带动作用下，前三季度写字楼三级市场成交面积超过20万平方米，首次超过二级市场，价格上涨幅度超过10%。二、三级市场的良好表现消化了大量前期空置物业，从2003年开始，空置率已连续11个季度保持下降的趋势。3.    供求结构性失衡 从全市写字楼产品未来两年的供应结构来看，高端产品的比例超过65%，且主要分布在中心区和华强北一带，集中了卓越时代广场、新世界中心、国际交易广场、现代商务大厦、江胜大厦、财富大厦、经贸中心、中航广场、华强广场等一批高端项目，且主要走大开间高档写字楼的

7、路线，目标客户瞄准具有较强实力的国际国内大企业及投资客，产品、价格和目标客户的定位基本一致，竞争日趋白热化，而中端和中高端市场的供给则相对不足，存在较大的市场机会。4.    供求阶段性失衡受城市总体规划和政府土地拍卖节奏的影响，中心区写字楼的入市相对集中，呈现出明显的阶段性失衡特征，200X年前三季度写字楼供给严重不足，而第四季度突然放量，新入市项目体量接近50万平方米，尽管销售场面火暴，但激烈的市场竞争不可避免。从长远来看，中心区写字楼物业具有高度的稀缺性，虽然短期内供求矛盾突出，但随着XX市经济的持续快速发展及国际影响力的逐渐扩大

8、，对中高档写字楼物业的需求依然旺盛，中长期依然看好。5.    写字楼市场在200X-2006年达到阶段性顶峰从XX市写字楼市场的供求趋势预测，在2004年实现快速发展的基础上，200X-2006年写字楼市