发展科技地产 服务科技创新.doc

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1、发展科技地产服务科技创新彭琛琛编者按：纵观地产开发的发展历程，科技地产是一种全新的、具有生命力的开发模式，它代表了未来综合地产的开发运营发展方向。科技地产是高新技术产业和地产的结合物，以提升、培育、创新高新技术产业链条为手段，以高科技园为载体，实现通过产业提升、优化区域产业结构。科技地产通过高科技园区吸纳高新技术产业，通过地产开发改善区域居住、生活、休闲娱乐等软环境，形成产业和居住的良性互动。高新技术产业+新城=科技地产科技地产中的“科技”主要是指以高新科技为主导的第三产业和高端制造业，比如IT研发、软件行业、工业设计、创意产业等。其特点是人才、技术、资金的高度密集，完全区别于传统制造

2、工业园的劳动力密集。从科技地产的地产载体表现形式来看，主要包括高科技孵化器也就是创业中心（高科技孵化器）、研发中心、技术中心、设计中心、创意中心、高端产业区等。所以说科技地产是工业地产的高阶高级阶段，以产业集群理论为基础，以创新型和成长型企业为客户群，以战略性新兴产业为主导产业，以房地产开发为手段，遵循市场经济基本规律，通过专业化的园区开发运营和要素资源整合，打造高新技术产业集群。产业集群理论是20世纪90年代由美国哈佛商学院竞争战略和国际竞争领域权威学者麦克尔·波特创立的。其涵义是：在一个特定区域的一个特别领域，集聚着一组相互关联的公司、供应商、关联产业和专门化的制度和协会，通过这种

3、区域集聚形成有效的市场竞争，构建出专业化生产要素优化集聚洼地，使企业共享区域公共设施、市场环境和外部经济，降低信息交流和物流成本，形成区域集聚效应、规模效应、外部效应和区域竞争力。世界一流科技园区是产业集群理论的集中体现。科技地产除了包括高科技产业生产区以外，还包括满足吃住行、娱乐、购物等综合配套生活休闲娱乐区域。产业区为居住区提供就业机会，而居住区为产业区进行居住生活休闲娱乐配套，两者形成良性循环。在科技高度发达的今天，追求人性关怀是恒久的主题。随着建筑科技的升级，着实让人们感叹这种人性化的关爱与建筑技术变迁的历史同步攀升。科技与地产混搭要素科技地产的成功开发运营，需要多方面的协调配

4、合。首先，对于运营主体或者投资方而言必须具有很强的产业整合和产业聚集能力，以及丰富的园区开发和运营管理经验。当前，产业集聚发展已成为重要的趋势，其最大的好处是获得规模效益，降低企业成本，提高企业创新能力，促进企业间的技术交流与传播。企业集聚还能强化分工协作，提高生产效率，延伸产业链条。“企业向园区集中，园区向城市集中”，这也是目前国内很多新兴经济区域向新兴城区发展的基本趋势。旭天发展有限公司成立之初，就致力于在国内新兴经济区域开发建设科技型办公园区，吸引科技型与服务外包型企业，研究并结合区域经济政策，发展具有自身特色的办公园区，推动产业集聚及区域经济发展。旭天发展一直致力于成为国内一流

5、的软件园的开发商与运营商，旭天发展的管理团队由来自跨国高科技公司，、国内首届一指的办公园区开发商，、国内著名地产开发商以及国际知名的设计规划事务所的中高级管理人员组成，对IT-BPO产业的发展具有深刻的了解及认识，并在办公园区的设计，、规划以及市场招商等领域具有丰富的经验。旭天发展作为国内科技地产的开拓者，起着龙头带动作用，为区域实现产业聚集，打造完整产业链条，依托高科技园区载体，为区域发展打下坚实的产业基础。其次，作为科技地产项目在选址上必须具有自己的核心优势产业，科技地产的重要基础之一是高科技产业，没有产业基础和优势产业的区域，不适合发展科技地产项目。纵观国内高科技园区的发展史，我

6、们都可以找到其各自核心优势产业，比如北京经济技术开发区的通讯产业，武汉经济技术开发区的汽车产业。作为旭天发展全国战略拓展的第一个阶段，天津的高科技办公园区——空港·旭通广场项目已经于2008年开工建设于2012年5月初竣工，项目位于天津空港经济区。，天津空港经济区位于滨海国际机场东北侧，空港经济区经过多年发展，航空、电信、装备制造、软件服务外包、总部经济五大产业已初步形成。空港经济区是天津滨海新区重要的经济功能区和发展引擎，空港经济区内还设有保税区，区位优势突出。在政策方面，此外，空港经济区在税收、土地价格、配套费用等政策方面都给与入区企业优惠条件。因为，科技地产不是简单的地产开发，科

7、技地产更是区域相关产业综合发展的体现项目，与区域的总体规划，产业规划息息相关，因此空港经济区和天津滨海新区政府给予充分的政策支持，能为科技地产的载体——综合性高科技办公园区提供良好的成长环境。科技地产的四大环节科技地产要通过四个环节才可以完成一个项目的运作过程。第一是商业开发，第二是产业招商，第三是产业服务，第四是资产管理。这四个环节，开发项目是房地产商的基本功底，要能盖房子、会做园区规划和设计。在产业招商上，住宅地产是不需要招商的，所以产业招