房地产的基本知识

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1、房地产的基本知识一、房地产与房地产业1、房地产：房产和地产的总称，也称不动产。房产是房屋及其权利的总称（包括住宅办公楼、厂房、仓库和商业服务文化等用房）。地产是土地及其权利的总称（包括地面道路和地下相关的基础设施）。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物他其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。2、房地产的特性：①、位置的固定性；由于土地的固定性，使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。②、地域的差别性（主要指地段类型）每一宗房地产的价值都有不相同，甚至同一住宅区的相同住宅，或同一栋楼的同一层中的同一平方米的

2、房屋价值也会有所不同。③、高值耐久性；土地上建筑物的期限达到几十年甚至上百年，所以其价值也较昂贵。④、保值增值性；在国家政治经济稳定的情况下，其价格呈不断上升的趋势。房地产按照不同的标准可以划分哦不同的类型，房地产大体上可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。3、房地产业：是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。（包括土地开发、房屋建设、房屋的维修与管理、土地使用权的有偿转让与出让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产抵押、房地产中介咨询等行为，以及对经济活动进行控制和管

3、理的行为）。4、房地产业的特点：①、从国民经济的角度来看，其实是支柱性产业，有先导性和基础性。②、地区性经济的角度来看，级差地租效益非常明显（主要是指地区差别）。③、其有高度的综合性和相关性。具体说来综合性体现在多种行业的综合，它是建筑业、建材业、装潢业、广告业、家具业、服务业的综合体；相关性体现在多种学科的相关，它与营销学、心理学、公关学、法律、金融、税收等个门学科相关。④、高投资、高风险、周期性长。5、房地产业与建筑业的关系房地产业与建筑业之间既有区别又有密切的联系。建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门。房地产业则兼

4、有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。在项目开发和建设活动中，房地产企业和建筑企业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。一、我国住宅产业前景房地产业的兴盛时期到了——这是房地产业界对前景的共同认识。1、城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求；2010年我国人口13亿，每年需新建住宅6.54亿平方米。2、流动人口增长对住宅形成巨大需求；（北京、上海、深圳等大城市）3、居民消费结构变化对住宅形成巨大的需求；居民消费从由温饱型转向小康型，对改善居住条件非常迫切。4、旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅；如：大同市教场街

5、改造工程、御河两岸等。5、改革深化与市场发展刺激吧对住宅的需求。政府为扩大国内需求，促进国民经济持续增长，出台了一系列深化住房质素改革和启动住宅消费的措施，这也促进了住宅的需求。其中最主要的措施有：①、取消福利分房，实行住房分配货币比；②、开放住房二级市场，以存量住房流动带动增量住房消费；③、下调存贷利率，以抵押信贷扩大当前住房消费。6、根据西方经济理论，当恩格尔系数在40%～50%时住房支出应占15%。而96年时我国的恩格尔系数达到49%，其住房支出应为15%，但实际只有2%～3%，所以说有很大的发展前途。（恩格尔系数：

6、吃食占消费支出的比重）。7、加入国际WTO组织大背景下对我国房地产业的影响：①、各项成本随着入市的脚步逐渐降低。②、外商加入带来先进的管理及运作模式，促使房地产市场更加活跃。二、房地产的开发：（在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施和房屋建设的行为。）1、房地产开发经营的主要阶段和过程：（1）、建设工程项目设立和企业组建；（2）、房地产建设工程项目规划与审批；（3）、土地使用权的取得；（4）、征地与拆迁；施工；（5）、工程建设与管理；（6）、房地产的租售管理；（7）、房地产的物业管理。2、工程建设主要过程：（1）、制

7、定开发项目计划（立项）；（2）、项目建设准备阶段（市政工程的配套工作）（三通一平：通水、通电、通路、场地平整。七通一平：水、电、路、煤气、暖气、通讯、排污；场地平整）；（3）、项目建设招标与投标；（4）、施工；（5）、竣工验收（监理公司进入）。四、房地产开发建设土地使用权的取得1、土地公有制的形成（1）、国家所有即全民所有；（一般是城市土地）（2）、乡镇、农民集体所有。（一般是农村及郊区土地）2、土地所有权：是指土地所有者在法律规定范围内，对其拥有的土地享有的权利。（1）、土地占有权：就是土地所有者对土地的实际控制权；（2

8、）、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。（3）、土地收益权：就是基于对土地使用权而取得的利息的权利；（4）、土地处分权：就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。3、土地使用权：指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。（1）、我国土地使用权的方式①