土地增值税清算业务简介.ppt

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1、土地增值税清算业务简介土地增值税清算业务简介课程内容：◆房地产开发企业的土地增值税清算◆转让旧房及建筑物的土地增值税清算◆土地增值税的减免税规定第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算一、房地产项目土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。　（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽

2、未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算房地产开发项目符合下列条件之一的，应视为已竣工验收：　　（一）开发产品竣工证明材料已报有关政府部门备案；　　（二）开发产品已取得初始产权登记证明。竣工验收第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算注意：土地增值税预征和清算的衔接问题1、房地产开发项目全部竣工结算后，办理清算手续前，转让房地产取得收入的，应按规定预缴土地增值税；2、

3、办理清算手续前用建造本项目房地产安置回迁户的，应按规定预缴土地增值税；3、办理清算手续过程中转让房地产取得收入，未取得清算书面审核结果的，应继续按规定预缴土地增值税。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算二、房地产项目土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。如分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算三、土地增值税的收入确认（一）土地增值税清算时收入确认的问题　　土地增值税清

4、算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算三、土地增值税的收入确认（二）折扣转让房地产的计税收入确认问题1、交易双方签订的销售合同和商品房销售发票所载折扣后的转让房地产收入一致的，以折扣后的转让房地产收入确认土地增值税计税收入；2、交易双方签订的销售合同和商品房销售发票所载折扣后的转让房地产收入不一致的

5、，应按前条规定，已全额开具商品房销售发票的，按发票所载金额确认土地增值税计税收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认土地增值税计税收入。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算三、土地增值税的收入确认（三）委托其他单位或个人代销、包销房地产的计税收入确认问题　　房地产开发企业作为委托方以支付代销费、包销费等费用方式委托其他单位或个人作为受托方代销、包销房地产，委托方与受托方之间没有发生产权转移的，应按前文规定，已全额开具商品房销售发票的，按发票所载金额确认土地增值税计税收入；未开具发票或未全额开具发票的，

6、以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认土地增值税计税收入，不得扣除相应的代销费、包销费等费用；第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算三、土地增值税的收入确认（四）非直接销售房地产的收入确定　房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。第一部分：房地产开发企业的土地增值税

7、清算四、土地增值税清算的扣除项目——取得土地使用权所支付的金额（一）取得土地使用权所支付的金额：　　定义：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。有关规定：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。房地产开发企业因逾期缴纳土地出让金而产生的滞纳金和逾期开发缴纳的土地闲置费不得列作此项扣除。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算四、土地增值税清算的扣除项目——取得土地使用权所支付的金额特殊规定：1、2002年1

8、2月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有