公摊面积计算.ppt

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1、公摊面积计算引例：李女士买了一套凯旋城小区的商品房，合同书上标明：“该商品房合同约定建筑面积为120.27平方米，其中套内建筑面积为91.40平方米，共用部位分摊建筑面积为28.87平方米。”可是，相邻的另一幢住宅楼，其户型和套内面积与她的差不多，商品房合同中约定的建筑面积却相差7平方米。对方的商品房合同约定建筑面积为113.88平方米，其中套内建筑面积为89.90平方米，共用部位分摊建筑面积为23.98平方米。　　“别小看这几个平方米，房价却相差好几万元，对于普通老百姓来说，不是一笔小数目，必须得算个清楚。”李女士说，一套住房总共只有120.27平方米，共用部位公摊建筑

2、面积却将近四分之一，等于是买一套房，就得白白“奉送”几十万元给开发商，岂不太亏了！共用部位的公摊面积，到底是怎样计算出来的，是不是开发商自己说了算？概念（1）建筑面积一般定义房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）商品房建筑面积由套内建筑面积（包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和）和分摊的共有建筑面积（每幢楼内的公用建筑面积，例如大堂、公用楼梯等）组成。（2）使用面积房屋的使用面积，指房屋单元平面中为生活起居所使用的净面积之和。（3）居住面

3、积房屋的居住面积是指房屋平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、栏等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。（4）分摊面积公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。建筑面积、使用面积、居住面积及分摊面积之间的关系建筑面积=套内建筑面积+分摊建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人

4、防工程地下室）的建筑面积公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和《房产测量规范》（GB/T17986-2000（摘要）成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊一、成套房屋建筑面积测算（一）成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。（二）套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。3、不包括在结构面积

5、内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。4、内墙面装饰厚度计入使用面积。（三）套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影的一半计算套内墙体面积。（四）套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积按的规定计算。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。二、共有共用面积的处理和分摊公式（一）共有共用

6、面积的内容共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。（二）共有共用面积的处理原则1、产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。2、无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。（三）共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：δSi=K*SiK=∑δSi/∑Si式中：K--为面积的分摊系数；Si--为各单元参加分摊的建筑面积，m2；δSi--为各单元参加分摊所得的建筑面积，m2；∑δSi--为需要分摊的分摊面积总和，m2；∑Si--为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。

7、三、共有建筑面积的分摊（一）共有建筑面积的内容共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。（二）共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作