物业管理的前期工作培训教案.ppt

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1、第三章PM前期介入与接管验收2021/9/141一、物业管理前期介入——指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程。从业主与使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用、管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备，以更好满足业主与非业主使用人的需求和有利于之后的物业管理。2021/9/142前期介入的主要目的物业管理前期介入的目的是在物业建成之前采取措施，确保建成的物业质量和功能能都合乎要求，有利于业主使用，方便以后的物业管理。2021/9/143前期介入的必

2、要性减少或避免规划设计、建设的隐患加强对物业的全面了解维护物业管理企业的专业形象后期管理工作的进行促进物业的销售2021/9/144前期介入的重要意义对于开发商而言对于物业管理公司而言物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和连贯性，减少很多不必要的损失。2021/9/145PM前期介入的类型物业管理前期介入是实施物业管理的一个重要环节，根据介入的阶段不同可以分为早、中、晚三类。2021/9/146早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研究阶段的介入。中期介入：是指物业管理企业方案设计

3、阶段的介入。晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段的介入。2021/9/147与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议介入可行性研究→退出房地产开发签订合同，正式进入前期介入介入规划设计阶段介入施工建设阶段介入物业销售阶段物业验收、移交，结束前期介入PM前期介入流程图2021/9/148PM前期介入的主要内容立项决策阶段项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评估），对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、利润测算等方面提供意见建议。（可减少

4、决策中的风险性。）2021/9/149规划设计阶段规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参谋，提出建议。2021/9/1410施工建设阶段物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。竣工验收阶段竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要措施。2021/9/1411二、接管验收——指物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时，以物业主

5、体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。2021/9/1412物业接管验收的主要作用1、明确交接双方的责、权、利关系2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益3、为后期管理创造条件2021/9/1413物业接管验收的实施早期介入签约前的洽商制定详细的接管验收计划着手制定管理公约及一系列管理制度建立与社会协作单位的联络人员培训协助房地产开发商售楼检验房地产开发商提交的验收项目是否具备验收条件开始接管验收2021/9/1414物业接管验收应提交的资料P63新建物业原有物业新建房屋接管

6、验收应提交的资料原有房屋接管验收应提交的资料技术资料产权资料2021/9/1415接管验收的主要内容和技术标准主体结构、屋面和楼地面、装修、电气、水、卫、消防、采暖、附属工程及其他质量与使用功能的检验危险和损坏问题的处理新建房屋接管验收的主要内容及标准原有房屋接管验收的主要内容及标准2021/9/1416物业接管验收应注意的主要问题选派素质好、业务精、认真负责的人员参加验收工作。物业管理企业写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。仔细清查应该提交的资料是否真实、齐全。对于不同程度的质量问题，一定要

7、落实责任，并对整改措施进行明确。在整个的接管验收过程中要遵循原则性和灵活性相结合的原则等。2021/9/1417坚持原则性与灵活性相结合的原则坚持细致入微与整体把握相结合的原则接管验收过程中质量问题的处理原则2021/9/1418第三节用户入伙、装修与物业档案管理一、用户入伙二、装修管理三、物业档案管理2021/9/1419一、什么是用户入伙含义——住宅小区的居民入住或商厦、写字楼的业主或租户入住用户入伙手续——物业管理企业在物业具备入伙条件后向业主或租户寄发入伙通知，要求业主或租户按要求进行验楼

8、、付款、签约、装修、搬迁入住的过程。第一节用户入伙2021/9/1420二、办理入伙手续及应注意的问题寄发“入伙通知书”——物业管理企业在物业验收合格后通知业主或租户可以办理入住手续的文件。收楼须知——物业管理公司告知业主或租户在收楼时应注意的事项以及在办理入伙手续时应携带的各种证件、合同和费用的文件。入伙手续书——物业管理工司为方便业主、让其知晓办理入伙手续具体程序而制定的一个文件。2021/9/1421三、办理入伙手续的重要文件（一）、楼宇交接书——在业主确认可以接受所购楼宇后