邦盛茶城服务方案.doc

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1、呈：云南邦盛房地产开发有限公司邦盛国际茶文化产业中心——招商服务方案邦盛国际茶文化产业中心招商服务方案通过与云南邦盛房地产开发有限公司的几次洽谈，了解到目前邦盛国际茶文化产业中心项目的情况与实际需求，昆明田野商业运营管理公司特别针对此项目提出“邦盛国际茶文化产业中心招商服务方案”，请予审议！一、项目概况项目名称：邦盛国际茶文化产业中心开发商：云南邦盛房地产开发有限公司项目地址：官渡区广福路与官南路转角200米处占地面积：200亩建筑面积：21万平方米商铺总套数：506套已租售套数：200余套待租售套数：300余套面积区间：30—200多平方米（主力面积为70平方米）二、

2、项目特点优势：Ø本项目位于官南片区，交通便捷，配套齐全Ø项目体量较大Ø物业结构好，车位充足Ø项目目前都是现房，招商条件成熟劣势：Ø项目周边商业氛围不浓Ø目前茶叶市场形势低迷Ø已入住商户意见较大Ø商户对项目的印象不好基于上述项目特点，我司认为：1、项目重新整体定位目前茶叶市场行情低迷，而以茶为主的邦盛茶城想要在短期之内盘活商业，必须重新整体定位，包括项目名称、业态定位、业态组合等，而通过田野特有的预招商模式，可以有利的解决这些棘手的问题2、项目需要引入商家目前项目的闲置物业较多，而茶类商家已无法承载整个项目的需求，引入其他业态的新型商家是项目的当务之急，在预招商的过程中，

3、除解决重新定位及业态组合的问题外，我们还能从中挖掘出适合项目的意向商家3、总体考虑，独立运作目前茶叶市场的形象已深入民心，若将茶城与云海紫御同时运作，势必将给之后建成的云海紫御项目带来不必要的影响，所以田野认为，云海紫云与邦盛茶城这两个项目是两个独立的项目，应该总体考虑，茶城先行，但分开独立运作三、项目服务内容Ø商业业态定位不是可以拍脑袋，凭空臆测的，必须经过严谨的求证过程。田野通过多年对商业地产的研究，总结出了一套独有的商业定位模式：预招商测试。通过预招商测试解决商业地产项目定位难、业态组合难、招商难等几大问题Ø根据项目特点、我方观点及甲方要求，我司为本项目提供的服务

4、内容及服务流程如下：预招商，确定入驻商家大名单入驻商家大名单和业态组合规划方案报甲方审核，提出修改意见根据甲方意见，进一步调整和确定商家名单和业态规划全面招商第一阶段预招商阶段Ø针对项目如何重新定位，提出1-2假设方案，通过预招商的方式，对方案进行测试。目标群体预招商测试内容包括：1、商家群体选定——田野已有商家、项目周边商家、昆明地区大型主力商家2、商家群体特征调查——经营品牌、经营类型、经营规模、经营状况3、商家群体目前物业满意度调查——区位、价格、配套、运营管理、物业结构满意度4、商家群体入驻意向测试——区位测试、定位测试、业态组合测试5、商家群体产品测试——面积

5、、层高、柱距、物业结构、建筑形象、功能布局等6、产品配套需求测试——停车位、电梯、商务配套、物业管理等7、商家群体物业价格承受力测试——租金价格、销售价格ü调查方法：邀约拜访、陌生拜访、深度访谈ü预招商测试量：筛选出每个行业的龙头商家进行测试，至少100个有效样本ü根据预招商测试的结果，可最终定位并设定招商条件及招商策略Ø目的：根据项目定位原则，对各业态的品牌商家进行广泛沟通，了解商家入驻意向及需求特点，确定入驻商家大名单Ø预招商对象：以与茶有关的行业商家、租金承受力高的商家以及档次较高的商家为主Ø预招商目标：确定适合项目的业态及商家，适合项目的招商政策及招商策略Ø提出

6、明细的业态组合规划方案第二阶段全面招商阶段1、全面招商广告审核2、全面招商招商中心布场指导3、招商中心招商专员进场4、一对一招商小组工作启动5、招租协议签订并报甲方审批6、其他四、项目服务清单序号服务项目成果费用时间1预招商至少100个有效商家测试结果20万20-30天2项目策划《邦盛茶城业态规划和招商方案》3招商书《邦盛茶城招商书》5全面招商签约一个半月基准租金待定此方案昆明田野商业运营管理公司2009.5.6