绿地国际金融城2011推广工作总结.ppt

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1、绿地国际金融城2011年整合营销推广工作总结2011年市场回顾key1、投资离场、买方观望、降声一片2011年是中国地产历史上调控最严峻的一年：限购、限贷、限价，让大部分投资客出场，伴随下半年调控深化与加强，武汉各区楼盘均出现降价潮！譬如爱家国际华城一步降价到位取得立竿见影效果，而金地1903多次小幅调价试探适得其反。key2：放量加剧、价格血拼、活动不断区域竞争：万达公馆、福星水岸国际、华润橡树湾，在武昌滨江区出现极大产品放量，尤其是与本案毗邻的水岸国际采取跟随式降价快销策略，始终比绿地低1000元以上。大盘竞争

2、：复地东湖国际、武汉天地御江苑，均采取了高频次公关活动策略，不断制造新闻热点事件，并在淡市下取得了一定业绩。key3：投资兼改善为主、首置为辅、客户素质高依据认筹和开盘数据显示：尽管在严峻限购政策下，本案客户依然以投资兼改善客户为主（60%），首置和首改客户为辅，而且有一定1+8城市圈乃至外省客户，小户与大户均为典型投资客，而90-120户型为典型首改自用客户，客户层级均为中高档客户。2011市场小结宏观：2011年大势向下、不容乐观客观：区域放量极大、竞争惨烈、客户分流严重主观：营销任务重、产品多、节奏快、时间紧

3、观点：传统推广难以奏效1、公关事件成为主线，立体推广成为常态；2、高端形象才能引领市场，中端价格才能拦截客户；3、品牌、区域、项目、产品价值解读一个不能少；4、差异、特色、应变是项目营销的核心。市场占位一线形象——万达公馆、武汉天地御江苑（均价2万以上）二线价格——复地东湖国际、华润橡树湾（均价1.2万）属性定位区域——华中陆家嘴项目——世界地标综合体配套——迪拜级商业产品——一期新里西斯莱公馆（法式尊邸）年度战略以系列城市事件，建立项目第一唯一的地位与价值，通过低于市场预期的价格实现快速销售目的。年度战术蓄客前置

4、——“亿万基金”招募会员，加大蓄客周期热炒区域——滨江大时代、华中陆家嘴全球体验——全世界看武汉五大体验活动（中国到迪拜）价格压制——从9998到8998，先声夺人、强势关注标杆挤压——建立墅级楼王价格杠杆挤压存量房去化借事造势——苹果手机4S首展及果粉达人聚客暖场金蝉脱壳——住宅限购转卖soho，规避激烈竞争与限购2011年战略布局回顾134569101112亿万置业基金计划滨江大时代区域炒作606评审会全球六大所七星奢华行中国至迪拜IPONE4S首展及游戏商业论坛暨商户签约亿呼百应世界看武汉抢滩30万=300亿

5、抄底9998元/平起再见9998再一次颠覆会员招募认筹开盘楼王加推加推Soho商铺加推住宅加推绝世资产绝世豪宅606后3年返利21%粉碎性五折8998起488席长江因此，时代从此武广秋季房交会节点公关主题品牌导入区域炒作项目规划商业配套产品解读战略全年推货分布住宅：R1、R2、R3、R4、R5、R685-117平法式尊邸商铺：S2、S3、S4街铺Soho：B346-60平行政公寓R1R2R3R4R5R6606B3S2S3S4全年推货及回款盘点（截止11月30日）住宅：R1240套约2.5万方R2120套约1.2万方

6、R3120套约1.2万方R4244套约2.5万方R5121套约1.2万方R6224套约2.3万方商铺：R5、R6、R130套约4800平Soho：B3506套约3万方新里西斯莱公馆签约549套合同额约8.1亿回款约7.2亿商业签约13套合同额约1亿回款约7000万全年推售节点6月7月8月9月10月11月12月新里西斯莱公馆SOHO9.28R5开盘均价1100012.28B3开盘均价120006.18R1+R6认筹10.29R2+R3开盘均价110007.28R1+R6开盘均价135002011年1-3月

7、可售产品：未具备销售条件营销节点：处于品牌导入期，仅有汉口外展点供使用工程节点：现场营销中心尚未开放推广策略：线上以“长江因此、时代从此”做项目形象和前景解读线下通过绿地会会员招募吸引目标客户公关事件：“亿呼百应”亿万置业基金计划启动，武汉核心商圈巡展媒体投放：户外、报广、网广、短信、电台等2011年1月出品2010年3月出品2011年4-6月可售产品：R1+R6认筹营销节点：6月18日现场营销中心开放暨R1+R6号楼认筹区域炒作期+规划解读期工程节点：4月现场临时营销中心开放6月18日现场营销中心开放推广策略：通

8、过滨江商务区炒作形成区域价值关注与提升通过国际招投标评审会实现对项目规划的关注与炒作通过系列报广对项目形象、规划和产品进行深度解读公关事件：4月启动“滨江大时代”系列炒作，多个主流媒体同期展开5月启动“全世界看武汉”系列活动第一季606国际招投标评审会暨方案首发第二季绿地上海行第三季琴台表演第四季南京行媒体投放：户外、报广、网广、短信、电台等2010年4月出