正文签了房屋买卖合同却要解除 律师教你咋应对.doc

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1、正文签了房屋买卖合同却要解除律师教你咋应对杜鹏,郑州大学法学院毕业，1996年取得全国律师资格，河南洛太律师事务所合伙人，刑事和行政业务部主任，中华全国律师协会会员，中国法学会会员、河南省律师协会行政委员会委员、中央电视台《实话实说》、《今日说法》嘉宾律师、《人民日报》、《中国青年报》、《南方周末》、《新京报》点评律师，新华社法制栏目点评律师，河南日报报业集团大律师团成员。案情回顾詹先生有一套房屋想出售，经洛阳市某中介公司介绍，周某欲购买此房产。经实地查验后，周某于2014年底与詹先生签订房屋买卖合同，合同中明确注明詹先生所售的窗改门房屋

2、开门手续只有行政处罚单及绿化批准单。签订合同后，周某交了定金1万元，但是在办理过户时，周某却以该房屋非门面房构成重大误解为由主张解除合同。随后，詹先生找到河南洛太律师事务所杜鹏律师咨询，杜鹏就詹先生的疑惑做了详细的解答。律师分析1.房屋买卖合同有效周某在购买房屋时，实地查验了购买房屋，对开门手续只有行政处罚单及绿化批准单双方在房屋买卖合同中予以确认，周某对房屋的现状是了解的。另外，在周某与詹先生签订的合同中，并未约定所购房屋系门面房。周某作为完全民事行为能力人，在购房时，应具有谨慎注意的义务，不能以自己不懂门面房手续为由推脱责任，其应对自

3、己的行为承担责任。故周某与詹先生所签房屋买卖合同是双方真实意思表示，应合法有效。2.定金没收周某按协议约定向詹先生支付了定金后，詹先生为其办理房屋更名过户手续。在办理房屋更名过户手续过程中，周某明确表示不同意购买诉争房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任，作为给付定金的一方不履行约定的债务，周某无权要求返还定金。律师提醒1.房屋买卖合同双方当事人对合同所标房屋的性质和用途有特殊约定的，应依照约定履行，没有约定或约定不明的，应按照合同目的、交易习惯以及诚信原则确定双方的权利义务。2.商铺等营业房的销售合同，在出卖方基于整体经营理念考虑，对出

4、售的房屋经营范围所做的限制是否有效，实践中存在不同观点。所以购买商铺用于出租的，应对购房合同中房屋经营范围是否做出限制及此种限制是否符合自己经营或出租经营的目的做出判断，在签约时通过协商变更条款的方式提前解决。3.营业房买卖合同中，办理过户的义务要如何履行，双方应有详细的约定，涉及“协助办理”的一方，如何催告，都要考虑周详。买方支付首付款并占有房屋后，怠于履行过户手续，却以出卖方未尽到“协助义务”为由拒绝支付余款，应当在签约时就做到未雨绸缪。过户义务的履行主体通常认为主要在出卖人，买受人只承担协助义务，在买受人支付大量购房款，出卖人未提出

5、相反证据的情况下，应认定过户手续未办理的违约责任在出卖人一方。4.对购买的房屋有特殊经营用途的，签约前应当对房屋现状，是否适用经营做详细了解。签约时，对房屋的性质及用途亦应约定明确。5.依法订立的合同，以重大误解或欺诈主张撤销，需要提供充分的证据。6.对于毗连营业房的买卖，双方在合同中应对是否办理同一房产证或单独的房产证做出约定，同时就买房购买的公共通道，算不算铺位，是否分摊还是独立办理产权证，也应事先协商好。7.对于房地产权属证明办理存在多份的，应当就分别办理的逾期情形下的违约责任做出特别约定。8.营业房买卖合同中，约定电梯及通道归买方

6、使用，应当明确的是电梯和通道的使用权还是电梯房及通道的面积使用权，约定不明，还存在电梯所有权之外的其他所有权归买方的争议性解释。对可能存在违章的电梯，事后若存在开口变化，买受人能否以出卖方违约主张另行开口以便出行也要事先考虑。9.营业房所在楼宇的屋面广告用途具有独特的商业价值，故有必要对屋面使用权事先约定。