08房屋租赁、二手房交易培训

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1、法律培训——房屋租赁及二手房交易主讲人：李瑾律师日期：2013/12/11三峡买卖网http://www.sxmaimai.com/wenku1第一部分房屋租赁一、房屋租赁合同的概念与法律特征二、房屋租赁合同的订立三、房屋租赁合同的成立与生效四、房屋租赁合同主要条款的法律分析五、物业返租的相关规定一、房屋租赁合同的概念与法律特征1、概念房屋租赁合同——出租人在一定期限内将房屋交付给承租人使用，承租人按约定向出租人交付一定租金，并于合同终止时将房屋返还给出租人的合同。一、房屋租赁合同的概念与法律特征2、房屋租赁合同的法律特征租赁标的物是作为不动产的房屋

2、，是特定物。是转移标的物占有、使用、收益权利的合同。不发生所有权的转移，承租人对标的物不享有处分权。是诺成性合同，自双方当事人意思表示达成一致时成立，其成立无需标的物的交付。是双务合同，双方当事人互享权利、互负义务，双方的权利义务具有对应性、对价性。出租人有义务向承租人交付租赁房屋、有权利收取租金；承租人有权获得租赁房屋的占有、使用、收益权利，同时有义务交付租金。二、房屋租赁合同的订立1、出租人签约时需提交的文件：租赁房屋的产权证明文件（房产证、购房合同等）产权人、出租人的主体资格证明文件A、自然人出租：要提供身份证、护照、回乡证等。B、法人出租：要

3、提供工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证等。共有房屋出租：要提供全体共有人的主体资格证明文件、全体共有人同意出租的书面证明。转租：要提供产权人同意转租的书面证明。委托他人代为签约：要提供授权委托书（自然人出租的要办理委托书公证）、代理人身份证。二、房屋租赁合同的订立2、承租人签约时需提交的文件（1）承租人本人签约承租人是自然人：要提供身份证、护照、回乡证等身份证明文件。承租人是法人：要提供工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。（2）承租人委托他人代为签约授权委托书（承租人是自然人的，要办

4、理委托书公证）代理人的身份证、护照、回乡证等身份证明文件。二、房屋租赁合同的订立3、不得出租的房屋范围未依法取得房屋所有权证的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违法建筑的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；拆迁范围内的房屋；有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。三、房屋租赁合同的成立与生效1、区分合同的成立与生效（1）合同成立——要约和承诺符合法律规定，当事人的意思表示协商一致。合同成立的两个要件：A、有两个或两个以

5、上的当事人；B、当事人意思表示一致。三、房屋租赁合同的成立与生效（2）合同生效——合同符合法定生效条件，依法对当事人产生约束力。合同生效的四个要件：A、当事人有相应的民事行为能力；B、当事人的意思表示真实；C、不违反法律及行政法规的强制性规定；D、不违反社会公共利益。三、房屋租赁合同的成立与生效（3）合同成立与合同生效的区别A、法律意义、判断结果不同：【合同成立】属事实问题，意义在于识别某一合同是否已经在，该合同是此合同还是彼合同，其判断结果，只有成立与不成立两种。【合同生效】属于法律价值判断问题，意义在于识别某一合同是否符合法律的精神和规定，能否取

6、得法律所认可的效力，其判断结果包括有效、无效、效力未定、可撤销四种。三、房屋租赁合同的成立与生效（3）合同成立与合同生效的区别B、法律效力不同：【合同成立】法律效力是要约人不得撤回要约，承诺人不得撤回承诺。但要约人与承诺人的权利义务仍没有得到法律的认可，合同中的权利义务仍处于不确定的状态。【合同生效】是法律对当事人意思表示的肯定性评价，当事人之间设定的权利义务受到国家法律的保护。已经成立的合同，其效力可以有生效、效力待定、无效三种不同情况。只有符合生效条件的合同，才能受到法律的保护，才能产生当事人所预期的法律后果。三、房屋租赁合同的成立与生效2、房屋

7、租赁合同的成立与生效（1）房屋租赁合同是诺成性合同，自双方当事人意思表示一致、达成协议时成立，出租人与承租人之间即产生权利义务。（2）房屋租赁合同自成立时生效。因为房屋租赁合同是诺成性合同，不以租赁房屋的实际交付为合同的生效要件。（3）注意：房屋租赁合同的承租人取得租赁房屋的使用权，是以支付租金为代价的，这是房屋租赁合同的基本特征。租金是租赁合同的必备条款，如果没有租金条款，那么租赁合同不能成立。三、房屋租赁合同的成立与生效3、房屋租赁合同登记备案【建设部《城市房屋租赁管理办法》第十三条】房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止房屋租赁合同的，当事

8、人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。（1）房屋租赁合同登记备案是基于加强社会治安综合治理