天津市商业发展概况及现状分析

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1、环球置地广场商业部分演示文稿天津市商业发展概况及现状分析－－在商言商本次演示内容一、天津宏观商业状况二、商业地产典型个案分析三、商铺销售推广模式四、商业设施对于写字楼的作用五、招商工作的一般合作模式六、商业后期营运思路天津宏观商业发展状况一、商圈分布商圈总结：1、商圈具有四个必需，决定其日后的潜力。2、可达性及停车场面积3、业态的聚集4、人口的变化5、商业重心发展呈四周扩散状态，南部最为明显。滨江道商圈和平路商圈南京路商圈东马路商圈小白楼商圈海光寺商圈交通便利性位于市中心，交通非常便利与和平路商圈毗邻，交通比较便利。位于南京路与大沽路交口，交通非常便利。？？人口聚集度所

2、处的和平区是天津市中心区域，一直以来聚集着众多的人口。紧邻天津老城，这里曾经聚居着12万人口。位于河西、和平、河东三区交界处，可以辐射到三区居民。？？主力百货店劝业场、滨江商厦、中原公司百货大楼、万达商业广场国际商场、伊势丹、津汇广场、新世界百货、家乐福超市滨江购物广场、凯旋门百货？？异业聚集度百货、餐饮、娱乐、品牌专卖店等等百货、餐饮、娱乐、家居等等百货、超市、餐饮、娱乐、健身房和写字楼。百货、餐饮、娱乐、超市等。百货、餐饮、娱乐、超市等？？商圈四个必需由于设计年代久远，和平路和滨江道上的几大商场都没有停车场，滨江道每百平方米商场仅有8.27平方米的停车位；同时其周边

3、道路狭窄，交通极不便利。而新商圈都拥有便利的道路交通设施，商圈内的百货商场和购物中心都设计了充足的停车位，这就大大降低了由于交通拥堵和停车不便所造成的顾客的交通成本和时间成本。法国停车场面积与营业面积之比一般为6:1,美国为5:1,日本为1:1,而我国的老式商场几乎无停车场可言。即便是新建的大型超市或购物中心,其平均比例也不过0.3:1,可以说差距甚大。鼎盛时期的滨江道不仅有劝业场和中原公司等主力百货店，还有戏院、华清池、鸭子楼、交通饭店、各类书店等休憩功能的业态。由于功能老化和交通阻隔，一些休憩业态逐渐被隐退，现在的滨江道业态趋于同质——百货、珠宝和时装，其“异业聚集

4、”效应大大地弱化。而新的商圈一般都由百货、超市、时尚影院、星级酒店等购物和休憩业态组成，大量的休憩业态增加了商圈的“异业聚集”效应。各区人口变化表1、小白楼商圈因地处和平区、河东区河西区三区交界处而占有一定的优势。尽管和平区的人口在减少，但是河东和河西的人口数量正在逐年增长，其增长幅度足以弥补和平人口减少造成的缺口。2、和平处于劣势，新兴的居民区周边商业为下一个商业热点天津商业地产典型个案分析1、成功个案上谷古文化街2、失败个案万达女人街成功的地产都是相同的，失败的地产却各有各的不幸。成功个案的共性1、开发商的前期定位非常准确2、区域交通网络非常完善3、周边人口密度和消

5、费能力突出4、发挥自身优势，形成区域商业经营差异化失败案例分析之女人街篇1、地段先天不足埋下失败隐患（1）单面临路（东：棕榈阳光住宅区，舒泊；南：滨江亚飞汽车；北：1928）西：南门外大街，但中间设隔离带（2）地段、地段、还是地段。－－商业地产的至理名言，女人街先天不足。2、人气不足是败绩关键从上表的分析看出，在“女人街”周围拥有众多商业是事实，但这些商业项目所引导的消费群多半是目的性消费，即来此消费的消费者是为满足某一特定需求才前来消费的，且年龄层普遍偏高，即30～40岁人群。而女人街的消费对象是年轻的时尚女性，即30岁以内的人群。因此，从消费人群的年龄上来说，女人街

6、与其周围的商业消费人群不相符，甚至是相悖的。商业地产中的“人气”更多表现在商业之间的聚拢性上，即本项目所定位的消费人群是否能与周边配套的商业定位相一致，只有定位相近或者一致，才能形成规模，从而形成一个商圈，彼此之间才能相互依存。而女人街却像一个孤立的岛，完全与周围商业不相融合，这也是其人气不旺的原因之一。3、定位模煳难聚目标客户（1）“以女性消费为主体的大型立体室内商业街”、“集休闲、购物、餐饮、娱乐、住宿于一体。（2）而从“女人街”开业后的一系列表现来看，其商业业态过于单一，所经营商品的品质不够高档，商品定位缺乏细节化的处理，没有主次之分，没有突出其商业重点。与其大肆

7、宣传的口号大相径庭，不能满足年轻时尚女性的需求，导致客源逐渐流失。（3）另外，商业地产的政策性调整也直接关系到项目定位的准确性。大规模的拆迁带来原住居民的大规模转移，同样也会带来新兴的居住区与人口，但这绝不是一个短期内可实现的情景，而需要一定的周期，或说相当长的周期。因此，如何在一个新兴的商圈或一个正在整合期内的商圈实现利润的回报与项目的可持续发展，是一个商业项目前期定位必须要考虑的问题。4、运营管理不善扼杀项目生机（1）前期重定位，中期重招商，后期重管理。（2）综合性不到位。没能将餐饮、住宿、娱乐功能完全发挥，只作为一个购物中心在经营。