东方巴黎尾房包装思路.doc

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1、东方巴黎尾房包装思路一、市场调研与分析1)国家房产政策：国家一系列的政策的出台使住房的销售产生一定影响。2)区域竞争对手分析：A.“佳境天成”：价格稍低；建筑外立面明朗，但朝向设计不太合理。B.“绿海星城国际”：高层，酒店式公寓，电梯出入，但价格偏高。3）尾房市场现状：人气不旺、客流量少、价位偏高去化难。二、项目分析与定位1)项目（剩余房源）资料：A.数量：140套，其中小复式58套；公寓41套；普通户型：41套。B.户型及面积：小复式：81---102㎡；公寓：54--83㎡。2)项目劣势分析：A

2、.无价位优势，去化难；B.户型面积偏小；部分房型设计不合理。3)项目优势分析：A．复式楼，上上下下有益健康；B．起居空间与居住空间分为上、下两层，楼上楼下空间自由，生活有层次、有情趣；C．小复式，有性价比优势；D．公寓楼，小天地，享自我生活；E．小公寓，总价低，可轻松拥有；F．东方巴黎地处安源新区核心地段，升值潜力无限所以本项目有地段优势。4)市场机会点：花单层楼房的钱，得双层楼享受；低总价，年轻人可轻松拥有一套属于自己的房子。5)市场威胁点：A．户型小不符合萍乡人民的居住习惯；B．区域竞争（佳境天

3、成、绿海星城国际）对手带来压力，竞争激烈；C．套数较多、抗性强；D．价格优势不明显。6)市场定位：别致小复式，多层价格得别墅享受。个性小公寓，别样天地轻松拥有。三、包装方案广告总体策略：不能从理性的诉求来说明，如果消费者一旦陷入理性思考的话是不会购买尾房的。因为尾房在消费者的心目中就认为是不好的房子，但是在我们看来，尾房不是烂房子，而是缺点表现得明显的房子，质量上是没有任何问题的；并且尾房也不是一无是处，只要把尾房的优点放大，盖过其缺点即可。小复式:1)市场定位：东方巴黎属高档住宅区，是社会高层人士

4、之选择.小复式为高尚住宅区内的气派房源；小复式是一种身份、地位的象征，住小复式的业主是懂得享受生活、有层次的人。2)传播思路：在小复式的包装上要易感性诉求点为主，激发消费者的购买冲动，冲破理性思维的防线。所以我们的诉求主线是：理性有罪，冲动有理：拥有小复式，即拥有健康，又可以欣赏无限美景，视野广阔，心胸也会随之开阔……拥有小复式，可节约能源，迎合了国家“建设能源节约型社会”的要求。拥有小复式，拓宽了生活空间，生活可以更加丰富，满足不同人的不同需求。目标人群：25—28岁的年轻人，向往一种小资情调的生

5、活倡导一种买阁楼享受生活的方向，同时通过媒体渲染一种家庭的温馨和浪漫。通过亲切的生活画面来增强与客户沟通的亲和力，着重通过“家”和“爱情”来表现，打造出小资情调的婚房。文案表现：情定巴黎，浪漫满屋-----距离近了，情更浓了（延伸）画面表现：情定巴黎，浪漫满屋：父亲与儿子在楼上卧室里厮杀，婆婆在楼下厨房里张罗，妻子在琴房里辅导孩子练琴。——生活其乐融融不是没有理由的，在这里他们有更多的空间和自由来支配，生活、幸福就是这么简单。丈夫在书房安静的看书，妻子在楼下厨房快乐的忙碌，儿子在自己的天地——模型房

6、里奋斗着，——在这里有你想要的任何空间，轻松实现梦想的未来。 距离近了，情更浓了  一家三口，妻子抱着孩子依偎在丈夫的怀里在窗台上遥望、欣赏璀璨夜空的画面。——送家一片别样的空间，送你一个别致的享受，一个温馨的家。一家三口在家爬楼梯，快乐的追逐着/在健身房的跑步机上锻炼。——拥有楼梯，拥有更多的健康和生活情趣。公寓市场定位：年轻人的个性空间；轻松的投资选择（附加价值）小公寓是属于年轻人一片个性的小天地购买小公寓不必承受很大的经济压力小公寓是一种适合年轻人的，门槛较低的房产投资方式传播思路:因为是年轻

7、人的个性空间，所以要打动年轻人，就要凸显个性，倡导一种时尚个性的小资生活情调，以比较新颖的方式来吸引人的眼球。所以我们的传播思路是：将个性进行到底小公寓，让您的生活和别人不一样；小公寓，让你的人生从此充满惊喜。目标人群：22-25岁的个性年轻人倡导一种个性自我的空间，同时用媒体来渲染住在公寓里每天将拥有不一样的生活惊喜，通过个性的画面和文字来激起年轻人的购买冲动，打造出一个与众不同的公寓。文案表现：等你来“艳寓”----“艳寓”来袭（延伸）画面表现：等你来“艳寓”一扇打开的门，一把虚位以待的椅子，另

8、一把椅子上坐着一个口衔玫瑰花的女子----拥有“艳寓”，你的生活从此改变。“艳寓”来袭一套公寓，罩在一个男子头上，只剩下身子露出外面，公寓上面躺着一名性感的女子----拥有“艳寓”，惊喜从天而降。四、销售准备1)、销售道具：A.室内装修效果图，（古典、简约、温馨、浪漫等不同风格）可满足不同层次客户的不同需求。（可在网络上找到）B.家俱配置图，（可在网上找到）C.样板房（若样板房有难度可做模型）更加直观。D.海报POP促进性传播，在售楼现场使用POP吸引看楼人群，使客户