房地产价格泡沫破灭危害传导机理和应对策略

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1、房地产价格泡沫破灭危害传导机理和应对策略　　内容摘要：房地产价格泡沫会对经济造成严重的影响，而价格泡沫的破灭会对经济产生负面影响。本文从我国房地产价格破灭后的影响进程出发，分析香港1991年至2011年历经的两次房地产价格泡沫破灭的数据，探索房产价格破灭对金融危机、实业危机及社会危机的影响机理，并提出降低价格破灭危害性的政策建议。关键词：房地产价格破灭危害防范对策房地产价格破灭的危害分析81985年香港房地产市场开始复苏，至1997年香港房价年平均增长超过20%，房价上升近10倍后达到了顶点，随之价格泡沫开始破灭。至1997年底房地产以及关联行业增加值占

2、香港GDP的份额在40%以上，整个区域经济活动几乎围绕着房地产业而转。房地产投资占固定资产总投资60%以上，而财政收入也主要依靠土地收入以及其他房地产相关税收。债券市场中房地产股占港股总市值1/3，股票和房地产价格呈现“荣辱与共”的现象。房地产和银行业也互相依赖，房地产开发商和居民住宅按揭始终占银行贷款总额的30%以上。经过六年的一路下跌，楼价跌了近70%左右，给香港经济造成了严重打击，直至2005年底才得以缓慢复苏。据专家计算，从1997年10月到2002年年底，5年的时间里香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港本地生产总值还要高，超过了

3、1997年前7年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总量。8从表1看出，香港在1991年至2011年之间受到两次房地产泡沫破灭的冲击：一次是1997年本地房地产市场的冲击；一次是2008年美国次贷危机的冲击。从数据可以看出，每次泡沫破灭失业率会出现大幅度上升，1997年至1998年失业率从2.2上升至4.7；2008年至2009年失业率从3.5上升至5.3。从对外贸易看，价格泡沫的破灭降低了对外贸易总额，1997年至1998年对外贸易总额从3.710亿美元下降至27767亿美元；2008年至2009年从58493亿美元下降至51514亿美元。工业发展也受到

4、了影响，从工业指数看，1997年至1998年工业指数从120.6下降至110.1；2008年至2009年工业指数从109.9下降至108.0。房地产价格泡沫的破灭危害到了整体的经济情况，降低了人均GDP，1997年至1998年从20.4万美元降低至19.24万美元；2008年至2009年从24.54万美元降低至23.79万美元，并且政府储蓄及收入都受到影响，1997年至1998年间政府储蓄从4575亿美元降低至4343亿美元，政府收入从2812亿美元下降至2162亿美元。房地产价格泡沫的破灭对经济的整体影响是长期的，从表1数据可以看出，1997年人均GD

5、P为20.4万美元，在经过泡沫破灭后直到2005年才得以恢复，影响时间长达8年。虽然美国次贷危机对香港的影响有限，属于区域外的影响，但是经济的恢复期也达两年之久。综上所述，房地产价格破灭不仅引起金融危机，使银行呆账坏账急速上升，债款贬值，同时会对实体经济造成冲击，影响工业及对外贸易的发展，而且在较长一段时间内影响人们的生活水平，提高失业率，降低人均GDP。房地产价格泡沫破灭的危害机理分析（一）金融危机的形成政府因素是导致房地产经济泡沫破灭的主导因素，而由价格引起的市场影响度依然存在。从图1可知，价格泡沫破灭即价格出现持续下跌，并且幅度大。价格的持续下跌引

6、起消费者预期发生变化，从看涨变成看跌，购买意愿延期，影响当期房屋交易。由于价格长期下跌，许多散户投资者迫于资金压力大量抛售，从而供给增加需求减少，价格会继续下跌。这种情况下，房地产商无法通过销售回笼资金，导致银行回笼资金困难，银行危机随之产生。房地产危机带来相关产业的股票下降，银行危机加速证券市场的危机，整体金融危机随之爆发。此外，房地产危机引起的相关产业萧条，会加剧经济基本面的恶化，在一定程度上加剧了金融危机。（二）实业危机的形成8实业危机由房地产的连锁反应引起（见图2）。泡沫破灭，房地产市场衰落，其涉及的建筑材料、钢铁、运输等产业遭受严重影响，而这种

7、影响会不断扩散。在整个经济体系中，各个产业是相互关联的，通过上下游产业、辅助产业等各种相关形式链接在一起。在房地产及上下游产业衰退时，与其上下游及相关产业之间具有上下游关系或者相关产业的产业都会受到影响，并且这种链条式的扩散效应逐渐会波及整个经济实业。泡沫破灭给实业带来的冲击除了来自于这种产业相关性影响外，还因为其泡沫本身已经给实体经济造成了冲击。在泡沫未破灭时，由于房地产的暴利，大量资金被用到房地产这个大行业中，所以房地产占整个经济的份额非常重，因此当房地产价格泡沫时，其突然的衰退会直接给整体的经济以重创，使整个经济形势不容乐观。此外，由于价格泡沫破灭

8、带来的金融危机，会给实体企业的资产评估带来严重影响，而糟糕的经济形势导致人们投资