论文—试论以营销为主导的经营型物业管理模式免费.doc

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1、论文一试论以营销为主导的经营型物业管理模式免费..•论文——试论以营销为主导的经营型物业管理模式作为诞生不久的物业管理行业来说，它是为了满足人们生产、生活和工作需要而生存、发展，并不断壮大的新兴行业。在这一行业的成长和成熟过程屮，市场化、专业化进程在不断加快，市场竞争十分激烈，在不断的优胜劣汰中，物业管理品牌正在逐步形成。文秘114,全国公务员公同的天地wwwwenmi114.com下面，结合中航物业多年的发展实践谈一谈对〃经营型物业管理模式〃的看法,供大家参考。一、经营型物业管理模式的含义我们把经营型物业管理模式的含义概括为二个方面:一是将物业管理与物业经营融为一体，在做好物业管理工作的同时

2、，为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案，发挥每一平方米物业的增效潜力；二是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层血，亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排，从而为业主、客户提供更全面、更彻底的服务。上述经营型管理模式含义的核心思想为：将营销的概念深刻地溶合于物业管理工作之中，通过对管辖物业经营与管理的合力运行，更好地体现物业管理使物业保值、增值的重要功能。经营型物业管理模式和收益性物业管理有所不同，后者特指以出租经营型房屋为主体对象的物业管理,普遍存在于写字楼、零售商业屮心、酒店以及其它可出租物业的管理中；而前

3、者指对管辖的各类物业都溶入物业营销的概念,通过对物业整体功能的开发，提高物业的效益潜力。前者包括后者，后者是前者的重要组成内容。有些同行把经营型物业管理理解为配套服务网点经营和有偿的各类家政服务当然是相当片面的。经营型物业管理运作的主要内容体现在房地产服务领域屮流通环节和管理环节各个方面，主要包括是租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等。物业管理公司代理或参与管辖物业的经营，在提高企业经济效益的同时，促进了物业的市场流通,挖掘了蕴含于物业中的效益，并增强了业主、客户对物业真正价值的理解。二、经营型物业管理模式的市场需求1、国外和香港地区特别注重物业管理工作中的经营概念。以美国为例，经丿力3多

4、年市场丿力炼的美国物业管理行业，大多数企业可以为客户提供租赁、估价、交易、咨询等项服务。美国注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售，在此基础上做好物业维护工作，良好的维护又反向推动物业的租售。在他们看来，优秀的物业管理可以为业主、租户提供良好的工作、生活环境,而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充分的发挥。再看看近年来在大陆迅猛发展业务的香港物业管理企业，无论是戴德梁行、怡高还是第一太平戴维斯飞欧思诺，无一例外地以房地产服务的综合优势占领市场，寓经营飞管理于服务之中，体现出卓越的专业水准和竞争实力。进一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的业务领域,我们会感悟到，香港规模较大的物业管

5、理企业都以提供物业经营、管理综合服务为特色，香港物业管理市场需求的是综合性的服务。由于深圳和香港的毗邻关系，以及wvio入关在即，深圳物业管理行业在发展趋势上将更多地借鉴香港成功的经验,包括经营型物业管理模式的运作。2、国内市场对经营型物业管理需求旺盛。近年來，随着房地产行业的迅猛发展,二级、三级市场日益扩大，拓展出房地产服务领域巨大的市场空间。仅以租赁市场为例，目前全国7000则余万户居民屮，仍有约300户人均居住面积不足4平方米，流动性租房而居的住户比例高达9.52o北京、上海、广州、深圳四个城市住房调查显示，分有20.2、26.8、239毛和28的家庭租房居住。目前支撑这一巨大租赁市场的

6、中介组织专业水平低，操作欠规范,给众多的物业管理企业留下了广阔的盈利空间。香港地产三级市场的成交量占总成交量的70以上,而深圳目前三级市场所占比例只有289b,市场潜力深厚。当三级市场启动后，住房租、售交易人增，百姓对物业估价、交易咨询、租赁代理的需求更甚，而这些业务和物业管理企业都将发生必然的联系，显示出经营型物业管理模式市场需求旺盛。我们管理的物业将是资产值不断变幻的商品，我们服务的客户也将是面孔常新的动态群体，而在这动态的市场屮，蕴含着万千商机。3、大量物业缺乏专业管理,更缺乏合理的规划和经营。由于缺乏对物业真正价值的理解,有很多业主单位从建筑功能确定、售后使用到物业资产运作没有跟着市场

7、走，观念滞后,导致大量的物业资产流失。可以说，当前众多的业主单位和业主个人缺乏物业管理，更渴望对英物业理想的经营。以中航物业管理有限公司隶属的中国航空工业总公司为例,据统计，航空工业总公司所属广、所、企业、院校总资产中，超过659b属于物业资产,而在这物业总资产屮，大量物业未得到充分利用，甚至有大批物业长期闲置。就全国情况看[1][2]，很多单位发工资困难，但对怀中物业这个金娃娃长期无动于衷。这种