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1、经济论丛利率上升对房地产价格的影响探究s陈洪生杭州东源房地产有限公司=摘要>房地产业近些年越炒越火,它是资金密集型产业,它的供给和需求都离不开银行贷款,被誉为第二金融。利率通过各种方式来调节住房价格,与住房价格有着密切的联系。但是,在我国房地产市场迅速发展、房地产市场发育极不完善、居民收入差距不平衡的环境下,通过利率来调节房价的效果难以把握。利率是一把/双刃剑0,利率上调对稳定房价既有积极作用,也有消极作用。=关键词>利率房地产价格影响一、利率与房地产价格的关系结婚就要买房。(3)由于传统心理影响,我国居民中相当大的一部份
2、人由于利率的不断上下波动,使资本在各产业之间频繁转移,对资本购房的意愿强烈,这群人往往是三代人的收入来购房,购买能力很高。品收益和价格产生了深刻影响?房地产是现在人们必须的重要的资本(4)房地产投资和投机导致。由于现在住房紧缺,房地产投资收益大,品,而且它开发和销售都与金融支持有密切联系,利率的变化对房地产很多人便投资到房地产,一个人拥有几户住房,用于赚取额外收益,造资金链产生重要影响,使得房地产价格变动与利率有着更直接的关系?成价格的变化。房地产业对金融的依赖度极高,房地产价格随着金融支持力度的变化上述原因对房地产市场供
3、求起到了很大的影响,但最根本,最直接而波动,当房地产价格增长率超过银行贷款利率时,房地产的价格将持的影响是利率的变化。在社会主义市场经济下,金钱起决定因素,经济续上涨,导致房地产群体为了赚取额外利润的投机行为,最终使房地产基础决定上层建筑。利率可看作货币的跨期价格,是使用货币的成本。价格上涨的预期得以实现?由于房地产业的开发建设?销售都离不开当利率提高时,会相应提高房地产开发成本和购房信贷成本。由于房银行贷款,使得利率变化对未来房地产增值收益有很大影响。地产开发周期较长,市场对利率的敏感反应主要表现在需求上。人们我国房地产
4、开发企业自有资金一般为30%~40%,其余的60%~在测算购房可支付能力时,常常是从当前的利率外推,往往不关心长期70%依靠金融系统融资、外资和购房者的预付款。利率是资金的价格,利率的变化。所以,当利率上升时,很多人会考虑支付能力,资金周转它既反映资金市场的供求关系,又可调节资金的供求关系,它的变动必问题,所以购房需求下降,房价随之降低;反之,当利率较低时,激发人然会对房地产的供给和需求产生影响,从而带来房地产价格的波动。们买房的积极性,就会有更多的人认为自己具有购房的支付能力,因而利率与房地产价格的关系,学者做了大量的研
5、究,提出了各种观出现了较高住房需求,房价就会升。点。AdrianCooper(2004)在对英国房地产市场进行研究时发现,自20例如,假设投资者的资本构成是6成银行贷款,4成自有资金,投资世纪80年代以来英国抵押贷款利率与长期利率的联系制度使得房地物业的市场回报率为8%,银行抵押贷款利率简化为5%,则自有资金的产价格波动幅度减弱,但是现在该利率机制却是房地产价格持续上升投资回报率为12.5%。现在我们假设利率分别提高到6%、7%或8%,的主要原因;Pozdena(1990),Painter和Redfern(2002)则认为
6、金融创新而其他条件不变,则自有资金的投资回报率下降为11%、9.5%、8%,回和违规操作使得利率与住宅价格间的关系已经被弱化;Goodman(1995)报率的下降是非常显著的,必将导致投资性需求减少,这也将在一定程和Kenny(1999)在研究中推出了住宅需求和利率间存在正向关系理论。度上引起房价回落。这些外国学者的观点各不相同,然而在我国,房地产业称为第二金融,2.影响资产定价中的贴现率。贴现率有两种含意,第一种指的是在强有力的金融支持下才能健康发展,尤其在以银行为主要融资渠道金融机构向该国央行作短期融资时,该国央行向金
7、融机构收取的利率。的国家表现得更为明显?我国房地产业发展所需要的资金大部分是从贴现率的高低会影响各金融机构对客户收取的利率水准并间接影响其银行取得的,从理论上看利率对房地产业的影响应该非常大,它们之间它金融市场,为一国的货币政策工具之一;第二种定义指的是将未来资呈负相关关系。房地产价格指数与利率呈负相关关系,具体表现为:利产折算成现值(presentvalue)的利率,一般是用当时零风险的利率来当率的不断调整给房地产开发商和购房者传达了非常明确的信号,即国作贴现率,但这并不是绝对的。家将通过降低金融支持力度的手段给房地产业
8、降温。无疑利率的提高贴现率与利率的关系。贴现率是以利率为基础的。利率是经济将大幅增加企业和购房者的成本,因此在该信号的指引下,房地产需求学、借贷和租赁等融资实务和企业财经管理中的一个重要杠杆调节工下降,开发商提高市场供给的积极性也下降,使得房地产市场逐步走向具和专业名字。因此,利率有长短期存款利率和长短
