富顺商贸城营销策划执行方案.ppt

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1、富顺瑞祥商贸城项目营销策划执行案成都房策天下地产运营机构2012年7月报告纲要卖什么卖给谁怎么卖第一部分卖什么项目区域分析货品分析项目SWOT分析项目价值点提炼项目规划建议商铺划分及层高建议产品定位建议项目区域分析一项目位于自贡市富顺县釜江大道以北，釜溪河以东，临近国道S305，距离富顺县市区约4公里，位处富顺县近郊。本案项目区位项目由3个地块组成，销售部分为商业用地，占地面积168亩，商业可销售部分建筑面积约为5万㎡。住宅用地（60亩）其它用地（50亩）商业用地（168亩）项目地块项目地块经济技术指标项目地块周

2、边环境项目位处自贡市富顺县近郊，临近釜溪河，距富顺市区约为4公里，临近国道S305，项目周边配套设施较差，周边多以厂区为主。成自泸赤高速公路：成都-自贡-泸州-赤水，北起成都，途经仁寿、威远、自贡、富顺、泸州等城市，南接贵州省遵义至赤水高速公路。全长约293公里，分段采用双向6车道和4车道高速公路标准建设，设计行车时速80至100公里，项目概算总投资约198亿元。项目区域交通项目目前缺乏高速公路的有力支撑，目前在建的成自泸赤高速公路，将极大推动项目区域发展。成自泸赤高速公路预计将在今年10月开通。富顺县高速路口成

3、自泸赤高速公路开通后将极大缩短富顺到自贡、威远、泸州路程时间，将有力推动区域发展。货品统计二项目一期家居建材货品统计一期家居馆二期1234567（数据缺）一期二批次一期一批次1批次：建材区预估可销售面积为1.3万方2批次：建材区预估可销售面积为1.3万方3批次：家居主力店1F预估可销售面积为0.6万方4批次：家居主力店2F预估可销售面积为0.6万方5批次：家居主力店3F预估可销售面积为0.6万方6批次：家居主力店4F预估可销售面积为0.6万方项目二期只租不售三批次：1F四批次：2F五批次：3F六批次：4-5F项目

4、SWOT分析二区域价值：项目位居富顺县近郊，距离富顺市区仅4公里，随着区域规划的不断完善，地块的价值会不断攀升。升值潜力：地处工业区，区域发展潜力较大。交通优势：即将建成的成自泸赤高速将推动区域发展。规模优势：6万总建的大型家居（建材）采购基地。业态整合：科学规划、合理业态分布、形成“一站式”采购中心。整合优势：整合富顺地区家居生产、经营企业，有效集聚社会资本，高速创造财富。优势-S经营气氛：由于项目体量大，区域不成熟，短期内形成浓厚的商业气氛，需要一段较长的养商期。培育周期：需考验本案商业招商、运营、管理的能力

5、，信心建立尤为重要。竞争气氛：自贡川南建材市场、东大·川南家居城、泸州西南商贸城、内江家居建材城等竞争对手较多，对项目有较大的分流影响。辐射能力：由于周边城市均有大型家居建材城，因此本项目难以辐射到周边城市。区域购买力：本项目为县城家居建材项目，而本项目体量较大，区域购买力有限。后期运营：富顺人口100余万人，区域消费家居建材能力有限。招商：区域家居建材商家较少，且品牌良莠不齐，招商难度较大。劣势-W区域升温：富顺区域发展，未来家居建材需求不断增加。市场空白：富顺尚无像本项目如此大规模的专业化家居建材市场，填补了

6、城市发展经营场所空白点。区域市场：目前本区域内家居建材市场良莠不齐，本项目入市，将使得富顺家居建材市场重新洗牌。交通发展：成自泸赤高速的建设将极大推动区域发展。机会-O商业格局：周边的同类市场，将来会按照城市规划配套，将不断变化，具有较多的不确定性。商家忠诚度：商圈内的经营者，都是生意人。若商场没有稳定的客、商流和较快增长的收入，他们会随时转换经营场所。竞争对手：川南周边城市大型家居建材城，会分流客群。运营能力：项目较大、项目运营能力，会直接影响到项目是否成功。威胁-T项目价值点提炼三6万平米大型家居建材市场，区

7、域家居建材市场的升级换代创新设计，全面超越富顺现有家居建材市场统一招商、统一管理、统一运营一站式家居建材市场项目四面临街，交通通达性较好市场培育期带回报销售，购铺低风险，即买即收租，稳定高回报专业而体贴的服务，全面超越富顺现有家居建材市场成自泸赤高速建设，交通条件将改善工业集中区，区域发展前景好项目规划建议四本项目业态规划我公司建议采用整体规划、分批销售的模式。整体功能分区家居馆建材主力店建材次力店一层业态规划建议软体家具陶瓷地砖卫浴洁具卫浴洁具油漆五金板材二层业态规划建议板材家具地板区橱柜厨电整体衣柜门类楼梯三

8、层业态规划建议实木家具灯饰照明墙纸软装墙纸软装窗帘布艺四层业态规划建议装饰公司、园林公司、办公室商铺划分及层高建议五为方便销售，控制总价，降低门槛，并考虑到每间商铺的独立性，建议将每间商铺建筑面积划分至50平米左右；商铺划分，不能存在死角，进深应控制在10米以内，开间在4-5米；应充分考虑项目层高，以提升项目整体形象:建议一层5.4-6米，二层5.1米，三层4.5米。产品