reits资产管理中物业生命周期管理探究

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1、REITs资产管理中物业生命周期管理探究　　摘要：REITs物业生命周期管理简单的说就是指REITs对其物业从成长到成熟衰退各阶段所采取的活动和策略。作者首先阐述了物业的生命周期的概念，其后具体地分析了生命周期各阶段的管理和问题。最后，作者利用Westfield等案例对澳洲A-REIT采用的管理模式即“主动管理”做了充分的说明。关键词：REITs；资产管理；物业生命周期管理中图分类号：F273文献标识码：A一、前言物业生命周期管理简单的说就是指物业管理人、资产管理人和投资组合管理人在物业从成长到成熟衰退各阶段的活

2、动和实施的策略。物业生命周期管理对REIT来说非常重要，因为整个物业项目的收益与物业的各个阶段的管理有直接的关系。如果管理没有从长远利益出发，那么将来的损失是难以估算的，同时物业的生命周期也就变得相对短暂。二、物业的生命周期管理7REITs资产管理中对持有物业进行生命周期管理，是澳洲大多数REITs管理公司投资组合管理和资产管理的普遍做法，被称作“主动管理”。其战略是以投资组合物业的生命周期为背景，明确其持有物业面临的机遇和挑战，评估持有物业的目标，根据市场的状况进行更新。市场状况包括市场竞争情况、供给需求情况、

3、租户的要求、投资组合管理的需求等。经过上述分析，对持有物业进行了市场定位后，资产管理人将为持有物业设计各种不同的发展路径。1.物业的企业概念物业就如同公司，其在市场上的定位需要不断地被重新定义以寻求合适的位置。物业的企业概念就是，在进行市场营销工作的同时，物业本身也要不断的调整，重新进行市场定位，以满足新的市场需求。资产管理的重点，应放在租户或者其客户的需求上，根据其需求来实施其策略，使利润最大化。物业的生命周期管理，是以物业收购后的成长期为始，到物业处置前的衰退期为止。收购物业后的再开发工作完成后，就转移到物业

4、管理人、资产管理人和投资组合管理人手中。三者组合，决定了物业预期现金流的实现，和物业价值的维护，及项目的长期利润。物业、资产及投资组合管理层在物业生命周期管理中的职能包括：收购、外围的开发、再出租和修复、权益重新划分、再融资、物业管理、绩效监督和控制、处置等。2.成长期7物业的成长期包括新建或购入物业以后的改造和再开发阶段，及开发完成后的试运营阶段。在物业未来的租赁协议中，一般会说明建筑和物业管理的特点、功能、收益等。资产管理人应在开发初期参与到项目中，早介入可以降低物业经营的成本，提高完工后的使用效率。日常维护

5、则关系到物业资产的长期价值，如果设计和开发没有考虑到日常的长期维护，将造成未来支出的增加，降低预期利润。因此，资产管理人的早期介入对确保物业今后的日常经营是非常重要的。3.成熟期和衰退期如果物业的占用率或出租率，已经达到了合理的市场占用率水平，标志着物业进入了成熟期。成熟期的长度，根据物业类型、市场状况、资产质量和管理有所不同。有些低质量的项目，可能没有成熟期，直接进入衰退期。物业经营管理的目的在于利润最大化，也就是尽可能降低成本，尽可能快速进入成熟期，实现最高的出租率和收入。如果出租缓慢导致成长期拉长，从而拖延

6、时间使支出增加，利润就会降低。如果因市场状况不好导致出租缓慢，可能会被迫将物业租给信誉较差的租户甚至是降低租金，这也会降低成熟期的价值和收益。三、国外REITs的物业生命周期管理：以澳洲为例7REITs投资组合的目标，直接影响物业资产的生命周期。A-REITs基金管理人通常用主动管理的模式进行组合管理。主动管理模式可以使REITs在不同的投资领域和投资地域，保持投资的灵活性，充分利用市场的上升和回落来赚取利润。主动管理主要涉及到以下5个方面：1.收购策略此策略的目标就是尽可能以较低价格收购较好的物业。这需要投资人

7、具备较高的基本素质和丰富的物业相关知识，以提高谈判能力，鉴别出可以提供潜在的长期收益的物业。2.多样化投资组合金融投资组合一个核心策略就是组合多样化，这在物业投资中也非常重要。为了能既在强势的市场又能在衰退的市场上将收益最大化，必须投资高增长物业并将风险分散开来。例如，投资组合可以涵盖娱乐、居民、商业办公等。3.投资高增长区域投资高增长区域是提高利润的重要途径。资产管理和投资组合管理人应及时评估物业市场的走势，对区域的增长做出准确的判断，为选择高增长的物业投资奠定基础。4.时机把握时机把握在收购和出售物业时至关重

8、要，这就要求团队具有当地基础设施的规划及开发建设信息，如道路、机场等，及新的开发计划信息，如大的商业办公、居民区和娱乐项目。了解当地的经济和社会情况，可以做出更及时的购买和出售决策。5.退出策略7以在合理时间和合适的地点，投资买进物业，将会有较好的收益。要得到收益的最大化，必须要知道怎样退出物业。物业购买后，大多数REITs的策略基本上是：持有、出租、建设和出售。这样能使