基于AHP的市场比较法研究.pdf

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1、144低温建筑技术2014年第6期(总第192期)基于AHP的市场比较法研究王宏宇，张从(青岛农业大学建筑工程学院。山东青岛266109)【摘要】市场比较法是房地产估价中运用较多的方法之一，文章针对房地产状况修正，分析了AHP在该方法中的应用，实现了合理的确定房地产状况修正因素的权重，使得所确定的比准价格更具有指导意义。【关键词】市场比较法；房地产估价；层次分析法【中图分类号】TU723．3【文献标识码】A【文章编号】1001—6864(2014)06—0144—03STUDYoNMARKETCoⅣARI

2、SoNⅡTHoDBASEDONAHPWANGHong—yu，ZHANGCong(CollegeofArchitectureandEngi．，QingdaoAgriculturalUniv．，ShandongQingdao266109，China)Abstract：Themarketcomparisonisoneofthemethodswhichfrequentlyusedonrealestateesti—mate．ThisarticleanalyzedtheutilizationofAHPtothemar

3、ketcomparisonandreasonablyfixedonthestatusmodificationfactors，whichalsomadethecomparisonpricebemorereferenced．Keywords：marketcomparison；realestateestimate；AHP0引言益状况修正和实物状况修正。区位状况修正中包括市场比较法是将估价对象与可比实例进行比较，位置、交通、环境、配套设施等影响房地产价格的因对可比实例的价格进行交易情况修正、交易Ft期修正素；权益

4、状况修正中包括土地使用年限、城市规划条及房地产状况修正，从而求取估价对象价值的方法。件(如容积率)等影响房地产价格的因素；实物状况修在对可比实例价格修正的过程中，交易情况修正及交正包括基础设施完备程度、建筑规模、装饰装修、空间易日期修正所涉及的因素比较简单，而构成房地产状布局、工程质量等影响房地产价格的因素。在实际修况的因素多而复杂，每一种因素相对房地产状况的重正过程中根据可比实例及估价对象的具体情况，对以要程度不同，估价人员只能根据自己的经验做出定性上因素增加或取舍。如在某写字楼项目估价过程中，的判断，

5、即不同因素之间的相对重要程度只能定性的所确定的房地产状况修正因素为物业管理、交通通达程度、电梯系统、智能化系统、空调系统。表达出来，但在进行主观判断时，往往出现各因素主1．2利用AHP确定各因素的权重观判断不一致的问题。如确定影响房地产状况的因1．2．1建立判断矩阵素的权重时，出现A比B重要，B比C重要，而c又比根据所确定的房地产状况修正因素，利用1—9标A重要的错误。层次分析法(AHP)可以将人的主观度值规则对各修正因素两两比较，得出判断矩阵A，如判断用数量形式表示和处理，可以提示人们对问题的表1所示。

6、主观判断是否一致，因此，层次分析法(AHP)在确定房地产状况调整中的各因素权重时有重要的应用价表1判断矩阵值，从而保证对房地产价值的评估更具有指导意义。由于在房地产状况修正过程中，交易情况修正和交易日期修正较为简单，本文针对房地产状况修正介绍AHP在市场比较法中的应用，本文为青岛农业大学大学生科技创新项目：市场比较法的改进。1房地产状况修正的AHP方法1．1确定房地产状况修正因素房地产状况分为区位状况、权益状况和实物状该判断矩阵中其中n>0，0=1／％，=1。况，所以房地产状况修正可以分为区位状况修正、权

7、1．2．2各因素权重计算及一致性检验。王宏宇等：基于AHP的市场比较法研究145由各修正因素构造判断矩阵后进行特征向量的交易日期修正较为简单，不用考虑由于定性分析所产计算，如果通过了一致性检验，各分量归一化的值即生的逻辑方面的错误问题，本案例仅就房地产状况修为该因素的权重，对各修正因素的权重计算步骤如下。正结合层次分析法的应用进行分析。(1)运用方根法近似求解特征向量分量。2．1基本情况某写字楼项目采用市场比较法作为估价方法之={兀)(1)一进行估价，选取了3个可比实例A、B、C，综合考虑(2)将各分量归

8、一化确定?。了可比实例及估价对象的情况，将房地产状况修正因素确定为：物业管理、交通通达程度、电梯系统、智能tO。i：：■(2z)化系统、空调系统。详细情况如下所示。∑物业管理：估价对象与可比实例都采用的国内较可以得到特征向量=[，：，∞0．⋯0m]To(3)为知名的物业管理公司进行物业管理，A、c的物业管(3)最大特征根A计算。理属于较高档次，估价对象与B的物业管理水平差于二者。物业管理分为一般、较好、好三等，每相差一个=砉㈤