不动产评估复习题含答案-专升本.pdf

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1、《不动产评估》复习题一、填空题1、不动产是、和的结合体。2、不动产价格是由不动产的、和三个条件相互作用、相互影响形成的。3、不动产估价的最高最佳利用（最有效使用）指、、并使价值最大的合理、可能的利用。4、基准地价评估成果包括有、、等。5、纯收益按等比级数递减，收益年期无限的计算公式为。6、房地产状况调整包括调整、调整和调整。7、土地估价报告封面含、、、等信息。8、假设开发法静态评估中应计息项目包括、、、等。9、不动产实物包括、和。10、不动产价格的形成条件是、、。11、不动产估价中应明确的事项包括、、、等。12、收益还原法

2、中报酬率确定的方法有、、等。13、纯收益按等差级数递增，收益年期无限的计算公式为。14、建筑物折旧有、和3种类型。15、成本逼近法应计利润项目有、、。16、不动产估价报告的质量一般包括和两个方面。17、以假设开发法评估的估价对象价格或价格称；采用收益法测算出的估价对象价值或价格称。18、土地估价报告内容包括、、、4个部分。二、名词解释1、可比实例2、估价日期3、假设开发法4、功能折旧5、哈柏法则6、客观收益7、估价目的8、成本法9、建筑物重置成本10、标准深度11、基准地价12、土地剩余技术三、简答题1、不动产评估的程序是

3、什么？2、市场比较法中如何建立价格可比基础。3、简述路线价法的评估程序。4、简述房地产估价报告的内容。5、简述假设开发法的评估步骤。6、影响不动产价格的一般因素有哪些。7、影响不动产价格的个别因素有哪些？8、不动产评估的原则有哪些。9、简述收益还原法的估价步骤。10、简述路线价法的评估步骤。11、简述基准地价修正系数表的编制。四、计算题21、估价对象概况：待估不动产是一出租写字楼，宗地面积7000m，建筑物为钢混结构，2地上16层，地下2层，总建筑面积30000m，于2000年建成，耐用年限60年，2005年4月25日以出

4、让方式获得50年期的土地使用权，试计算该不动产2017年4月的转让价格。搜集相似地区该类写字楼的平均水平资料：租金按净面积计算，一般可供出租的净面积占建筑总面积的60%，每平方米月租金平均为40元，空置率平均为10%，同类建筑物重置价为8000万元，设备家具装修重置价1500万元，日常费用平均每月20万元，房产税每年按建筑物重置价的70%的1.2%缴纳，其他税费为月收入的6%，年报酬率为9%。22、某开发区征用土地总面积5km，现已完成“七通一平”，开发区内道路，绿地，水面22等基础设施占地1.5km。该开发区拟出让一宗工

5、业用地，出让年限50年，土地面积10000m，据测算，该开发区土地征地，安置，拆迁及青苗补偿费为4.5亿元，征地中发生的其他费用2为1.5亿元，征地后的土地七通一平费为2亿元/km，开发周期为2年，且第一年投资占总开发投资的40%，总投资回报率20%，土地增值收益率20%。当年银行年贷款利率6%，土地还原利率6%，该估算出让该宗地工业用地的单位面积价格和总价格。23、某市有一宗“七通一平”的待建空地，土地总面积5000m，规划许可修建商品住宅，规划容积率3.0，土地使用权年限为70年，现招标出让。某公司拟参与地块投标。据市

6、场调查和规划要求，该宗地适宜建一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后2可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达5800元/建筑m，在开发建设过程2中，建安工程费为1300元/建筑m，勘察设计等专业费用及管理费为建安工程费的15%，第一年需要投入40%的建安工程费、专业费及管理，第二年投入60%，在各年内均匀投入；销售税费为不动产总价的8%，当地土地转让中卖方需要交纳的税费为转让价格的6%，买方需要交纳的税费为转让价的4%；折现率为15%。试利用上述资料、采用动态方法估算该企业目前所能投标的最高地价。4、为了评

7、估一宗住宅用地价格，选择4宗可比实例。交易情况与估价对象土地一致，其他条件比较如下表：在区域因素和个别因素比较时，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，正（负）指标值表示可比实例的区域因素和个别因素优（劣）于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度（表1），在区域因素和个别因素中，各因子的权重相等。通过市场调查，得到该城市的定基地价指数（表2）。根据已知条件，评估该住宅用地2015年10月价格。表1估价对象和可比实例条件项目估价对象ABCD用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期15.1014.1014.1215.0814

8、.04成交价格1200130014001000(区域)繁华程度0-2%-2%0-3%(区域)基础设施0-1%-1%+2%0(区域)交通条件0-2%-2%+3%-2%(个别)地势0-2%-2%0-2%(个别)形状0+3%+3%+5%-4%(个别)其他0-3%-3%0-2%表2地价指数表时间14.114.2