物业管理问题及对策.doc

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1、小区物业管理存在的问题及对策　　　城镇是由小区组成的，小区是城镇的窗口，因为它直接反映城镇的文明程度。近年来城镇建设快速发展，住宅小区如雨后春笋。随着住宅小区的增多，入住人员的庞杂，在城市管理领域也出现了诸多问题。尤其是小区物业管理越来越复杂而困难。物业管理其实是一项复杂的系统工程，不仅仅是物业管理服务企业的事，而需要有关部门及相关业主协同解决。　　一、小区物业管理存在的主要问题　　物业管理方面存在的主要问题有：管理机制不健全，业主委员会选举不规范；各有关部门不能互相沟通，管理理念陈旧，管理形式单一，业主素

2、质参差不齐。　　（一）物业管理服务企业准入机制不健全　物业管理体制单一薄弱至今还不能有效解决，如服务企业的准入机制。交房之初物业管理服务公司进入不规范，致使业主一开始就多有怨言，免不了就产生抵触情绪，因此物业管理服务部门工作也就越来越难开展，因遗留问题太多，所以开展工作非常困难。久而久之，形成恶性循环。造成业主与物业管理服务部门关系紧张。　　（二）业主委员会的成立不规范　　住宅小区的管理必须依靠全体业主，而全体业主的积极性怎样调动？至今仍未得到解决。多数小区业主根本没有统一的意志，各人自扫门前雪的现象很普遍

3、。而要想解决这一问题，只能通过业主选出业主代表，再由业主代表选出业主委员会，由业主委员会代办一些事情，遇到问题同相关部门交涉。而目前一些小区的业主委员会名存实亡，原因是一开始就留于形式，有的是谁委派的。做为业主也意识不到成立业主委员会的重要性，物业管理部门也不清楚业主委员会重要性，如是相继而来的问题就是，业主的权益受损找不到确切的说法；物业管理服务部门收费困难也没人能帮助解决。业主和物业管理部门常常闹矛盾。没有规范的业主委员会，不定期召开业主大会是很难以沟通的。　　（三）物业服务公司与其它相关服务部门缺乏统

4、一协调机制　　物业交付业主使用后，常常出现一些与开发商遗留的问题。如暖气不热，自来水结冻等等。有的能找到相关责任人，可有时业主找不到相关责任人，就找物业管理部门，有些很小的事为什么越闹越大呢？就是因为业主找不到当事人，要么就以不交物业费的方法来硬扛。因此常常造成物业公司代为受过，产生不该有的矛盾。纠其主要原因是开发商、物业服务部门和相关部门不能统一协调，齐抓共管。　　（四）业主的个体原因有时也影响物业管理的质量　小区业主的构成都很复杂，每个小区仕农工商俱全，各行各业、形形色色。有的业主只讲权利，不讲义务，在

5、共用场地乱摆乱放，在干净的墙上乱写乱画乱帖。有的不但不爱护公物，而且还恣意破坏公共设施。有的无故不交管理费用，还无理取闹，这些都大大增加了物业管理难度。　　二、解决小区物业管理问题的对策　　物业管理工作好与坏直接关系到城镇居民的生存质量，关系到城镇的文明程度，关系到社会的安定有序。小区物业管理不只是几家物业管理服务企业力所能及的工作，而需要各级部门，尤其是地方各级行政部门充分重视，齐抓共管，各服务机构互助联动、所有业主共同努力才能完成的一项重要任务。　　（一）各级行政主管部门厉行监督指导之责　　1、制定扎实

6、可行的制约机制。使开发商履行有关责任，本着对居民负责的精神做好住宅的有关善后工作。如各种设施的不完备，物业质量不合格等问题。　　2、责成有关部门监督指导物业管理服务部门。设定服务质量管理机构，定期了解服务企业的工作开展情况，调查民意，体察民情，从居民的实际情况出发，解决居民的实际困难。　　3、物业管理牵涉面广。涉及城建、环保、安全、消防、工商、物价部门等等。所有有偿服务机构进行统一协调管理。帮助成立协调组织，以便避免互相推诿扯皮现象。如热力公司、液化气公司、广播电视局、自来水公司、供电公司等形成有效为民服务

7、的网络，对物业齐抓共管。　　4、授予居委会一定的监督管理权。一方面监督各相关服务部门，另一方面对居民进行不定期的思想政治教育，提高所有业主的政治觉悟，让其发扬主人翁精神，在享有权利的同时，也履行在物业管理中的一些义务。自觉遵守有关管理规约。遵守物业管理区域内物业共用部门和共用设施设备使用、保护和环境卫生维护的有关规章制度。按照国家有关规定交纳房屋维修资金。　　（二）选举产生名符其实的业主委员会　　很多物业管理水平高的城市主要经验就是成立能够办实事并且能代表业主利益的业主委员会。因为一些事情无法让所有业主都到

8、场，有些业主也确实说不清，道不明，一些事情也只能靠代表同相关责任者协商，这样就必须得认认真真的选举产生业主委员会。　　业主委员会的产生应该充分发挥社区、居委会的作用。只有强化社区的属地管理，授其监督指导权，并给予相应的政治经济待遇。让社区居委会做具体工作，在属地入户宣传《物业管理条例》；宣传成立业主委员会的重要性和必要性。说服业主认真选举业主代表。然后居委会审查代表资格，召开代表大会选举业主委员会侯选人。公布侯选