地产策划模型工具.ppt

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1、地块产品客户价值需求区域认知资源利用定位思路三元模式城市进化营造地块价值增长产品价值构建企业利润实现市场进化竞合客户更新换代地块产品客户价值需求区域认知资源利用定位思路三元模式地块区域属性：发展区地块功能属性：过度或居家产品类型：发展区过度产品或发展区居家青年之家、小康之家、新兴之家、殷实之家、青年才俊、富裕之家整体战略确定差异化、主题化开发，打造抚州城市精品风情社区住宅为利润基本点，住宅保证顺利、快速、安全的销售完，现金流快速回笼，扣除成本外并有一定的利润。商业为利润提升点，通过商业的销售实现利润的更大提升利润点要求住宅为根本，商业开发不能以牺牲住宅开发安全为前提

2、；住宅开发为商业提升人气，商业开发为住宅提供商业配套氛围，两者相互促进住宅商业相互关系中高档次，精品形象档次定位住宅客户为年轻人士为主，商业为餐饮休闲娱乐+社区配套，整体感觉强调现代、时尚，城市感强，气质调性：繁华、时尚、休闲、现代、活力气质调性青年才俊、殷实之家小康之家新兴之家、青年之家补充客户重要客户主力客户10%30%60%户型建筑面积（平米）户型特点与创新面积配比套数配比总价区间（万）一房55±5步入式飘窗、厅卧分开10%15%12-14.4两房75±5步入式飘窗，方正实用、总价低20%23%16.8-19.2三房紧凑型89（赠送半房，实际95平方米左右）步

3、入式飘窗+半房，2+1户型，空中花园可成一房间，紧凑实用，功能性强40%38%21.3居家型100（赠送半房，实际面积105平方米左右）台式飘窗+半房，3+1户型，空中花园与主卧连在一起，可单独成功能房，也可与主卧合并扩大主卧面积，增加舒适性20%17%24舒适型110-115台式飘窗，户型方正舒适，居家型强10%7%26.4-28.8户型配比与创新建议属性类型数据表现属性特性具体应用（策略）必备品质要素充足时是应该的，不充足时会引起不满客户认为理所应当的因素。如果此类需求没有得到满足或表现欠佳，客户的不满情绪会急剧增加，并且此类需求得到满足后，可以消除客户的不满，

4、但并不能带来客户满意度的增加产品中起码应该具备的内容，需要确保基本品质则可，不要在这方面失分，注意成本控制魅力品质要素充足时即满足，不充足时也能接受此类需求一经满足，即使表现并不完善，将有效增加产品附加值的因素通过提升这些因素的水平，提高产品附加值，增加产品竞争优势可弱化品质属性不论是否充足，都不会造成满意或不满意可有可无的因素，客户对此不敏感，或者不愿意为此付出更多的费用弱化或者取消这些要素，控制成本，避免研发资源的浪费高低产品规划投入度本项目目标客户KANO指标建筑风格本项目建筑风格的打造其重点在于借鉴先进城市的已成功方案的风格打造经验，并根据抚州及本项目实际情

5、况进行具体针对性设计。突出城市感、与众不同基础色：高级灰，辅助色：白色，点缀色：棕黄色或褐红等其他颜色。面砖，加以透明玻璃，部分细节部分采用塑钢、基础部分考虑采用大理石等。透明玻璃+塑钢，全落地飘窗与台式飘窗灵活使用，工整、对称，高雅而现代。传统型阳台，规整，考虑面积限制，阳台不宜过大，同时厨房设生活阳台。简洁而现代的屋顶造型，直线条勾勒，加以部分的图形变化，做部分简单的屋顶构架。建筑线条横直变化，形成节奏块面分明的韵律美感。商业裙楼：建筑时尚现代，色彩明快、造型感强烈住宅裙楼：不做架空，考虑布置户型单元，同时考虑一定的入户门厅与大堂。必备属性魅力属性可弱化属性√色

6、彩以高级灰为主色调，辅助色多为白色，点缀色建议采用棕黄色或褐色等。高级灰：灰色介于黑色和白色之间，中性色、中等明度、无色彩、极低色彩的颜色。灰色能够吸收其他色彩的活力，削弱色彩的对立面，而制造出融合的作用。灰色是一种中立色，具有温和、谦让、中立和高雅的心理感受，也被称为高级灰，是经久不衰、最经看的颜色。高级灰与白色的结合，容易营造出非常现代、城市感强烈、经久耐看的建筑风格。色彩材料建议采用面砖，加以透明玻璃，部分细节部分采用塑钢、基础部分考虑采用大理石等。抚州城市地处亚热带季风性气候，夏热冬寒，涂料容易出现开裂、渗水等现象。涂料对施工水平要求甚高，如施工水平一般，则

7、难以形成严丝合缝、技艺考究的外观效果。同时考虑项目效果图时，如用面砖则容易出现阴影细缝、效果图做出的效果一般，因此建议做效果图时采用涂料，实际施工时采用面砖。市调结论：抚州绝大多数项目外立面采用面砖材料，使用涂料者少，面砖更容易出质感和体现档次，在当地更受欢迎。面砖的外在表现相对与涂料而言更有质感，体现项目档次。材料窗透明玻璃+塑钢，全落地飘窗与台式飘窗灵活使用，工整、对称，高雅而现代。台式飘窗：舒适性、享受型，建议在100平米以上的户型内使用。步入式飘窗：实用性、增加平面使用面积，建议在100平米以下的户型内使用。窗简洁而现代的屋顶造型，直线条勾勒，加以部分的