商业地产简介.ppt

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1、商业地产一、商业地产的概念、定义、形式、分类和特性1、商业地产的概念（1）商业地产是以包括商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所等非住宅形态在内的，以最终盈利（主要是租金收入）为目的的长期投资行为。（2）它不仅仅是房地产开发、销售的短期行为，更是包括了房地产开发的全过程，包括后续物业的长期经营，是一个长线系统工程。2、商业地产的定义（1）商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等生活服务类经营方式的不动产（包括商场、店铺、Mall、商业步行街以及社区商业等）。（2）在经营模式、功能和用途上，它区别于普通住宅、公寓、别墅等其他不动产形式。（3）具有商务运行属性的写字楼、酒店式公寓、

2、连锁酒店等不动产也属于商业地产的范畴。3、商业地产的各种形式（按市场功能和建筑形态来划分）（1）底层、裙楼（商场），社区临街商铺（2）专业市场、专业商场、地下商业城（街）（3）综合性、复合性的购物中心（ShoppingMall）（4）写字楼（5）步行街（6）商务酒店（包括产权酒店、公寓式酒店）（7）会议中心、会馆、会所（8）文化产业商业地产（电影院、娱乐城）（9）卫生产业商业地产（药房、诊疗所）（10）教育产业商业地产（校园商业广场）（11）工业产业商业地产（12）旅游商业地产4、商业地产的分类（1）按使用功能分类：泛指用途为商业、服务业的不动产，目前常见的有住宅底商、步行街、购物中心（S

3、hoppingMall）和专业性市场。（2）地域性分类：根据不同城市的发展规模，城市中会存在单个或多个商业中心和商圈的情况，如北京的燕莎、朝外、CBD等，上海的南京路、淮海路、徐家汇等。在这些城市中虽有分散的、不同的商业中心，但也均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区。（3）按服务对象和辐射范围分类：可分为区域商业中心、城市核心区域商业中心、城市次级商业中心、邻里商业中心、小区配套商业设施等。5、商业地产的特性商业地产具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资商业，又有别于传统意义上的房地产行业，同时，这三方面的特性既相互独立，又相互作用，形成了商业地产较为明显的特征——环环相

4、扣，系统性较强。6、商业地产的特征（1）总价高，利润率高，开发周期和开发风险较高，投资回收期长。（2）在商业地产运行过程中会涉及到三种权利、四方利益，即商业物业所有权、商业物业经营权、商业物业管理权这三种权力，和开发商、投资商、商业经营者、商业管理者这四方的利益。7、商业地产结合体的5种形式（1）商业地产是地产与商业的结合体：它把不动产与商业类型的两种不同特性有机地结合了起来。（2）商业地产是商务办公与住宅的结合体：通过这两种不同类型产品的相互结合来建立符合人们快节奏生活的要求。（3）商业地产是商业零售与传统百货的结合体：房地产开发商在开发商业项目时通过引进主力百货店和世界知名连锁超市来带

5、动其他商业零售业的发展。（4）商业地产是贷款与融资的结合体：在商业地产开发和后续经营中，良好的现金流是支撑项目成败的关键因素，因此商业地产的开发和运营除了银行贷款外，还可利用商业地产项目在市场上进行各种形式的融资。（5）商业地产是旅游、休闲、娱乐的结合体：一站式的ShoppingMall等各类商业的开发和运营满足了人们不同生活的需求，也使项目成为一个个附属城市商业中心的次级商业中心。二、商业地产常识1、商圈商圈是指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心

6、商圈（离消费地最近，吸纳总量50—80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15—25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5—25%顾客的范围）。2、CBDCBD的全称是CentralBusinessDistrict，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。CBD应该具有的五大特征：（1）是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；（2）交通便利，人流、车流、物流巨大；（3）白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；（4）位于城市的黄金地带，地价最高；（5）高楼林立，土地利用率最高。3、购物中心购物中心的定义是：作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商

7、业设施的组合体。包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。通常说的ShoppingMall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。严格意义上讲，小于10万平方米的，叫做购物中心；大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔（Mall）；而大于