万源市商业步行街策划方案.doc

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1、策划资料总体市场态势 一、总体市场态势 1、住宅部分   2005年的万源市推出的住宅项目较04年相比有较大的突破，其销售面积已达7万平米以上，同比04年增长了近130％，为最近几年的之最。其中，所有的销售面积基本上都集中在几个较大的商住项目内，并且都为市政府重点支持的整改项目。可见，在2005年至2006年上半年的住宅销售中，住宅部分正一步步的得到市场的认可。 2、商业部分   2005年至2006年上半年，万源市全市的商业用地出让面积较少，并没有实质性的增加和减少。但万源的土地转让多为商住一体式的转让，主要为万源市政府重点扶持的几个市政改革工程，主要分布在沿后河一线及后河滨河路一线

2、。其中,滨河路一线沿线共出让土地面积达到了36万平方米，占到了土地转让的50%以上，说明万源市的滨河路沿线正发挥其沿河经济发展的特点，也说明万源市市中心土地供应量正在逐步减少，市中心的土地将越来越少。2005年至2006年上半年，市中心附近只有金缔路的“金缔花园”部分出让了大量的土地，并修建了大面积的商业营业房，是本项目的最大竞争对手，市中心的竞争将会越来越激烈。市中心的商业物业销售不顺畅可能成为不争的事实。   其中市中心的核心商圈部分因为在近期内无较大的营业房出现，而核心商圈的几条街已经成为万源市商业进驻的核心地段，各商家进驻核心商圈的意愿强烈，由此可能导致换铺、换口岸欲望强烈。商

3、铺的消费群可能因此而扩大。 3、大盘时代即将来临   2005年至2006年上半年的万源市有几个住宅小区的推出，特别是市政府扶持的“滨水领地”“华兴小区”“阳光花园”“跃进路小区”这些楼盘的修建都验证了万源市房地产将进入到大盘扩张时代河个盘时代。每个楼盘都力求在建筑本身户型和社区配套方面吸引消费者。在社区配套及社区休闲的强化将直接引领消费者的消费态度发生转变。 万源市市场近期特点二、万源市市场近期特点     2006年下半年的万源房地产市场必将与城市市政建设的进展，城市中心的转移和消费习惯的改变密切相关。   1、中心区域     随着本项目的开工，标志着市政工程2006年的全面开展

4、，并伴随着“金缔花园”与本项目的成功招商，中心区域已经成为市民关注的热点。本项目开盘实践将近一个月的爆满现象、“金缔花园”作为市中心去最近时间内推出的楼盘销售已经达到8成的销售佳绩。“阳光花园”的销售一空，更是验证了中心区的重要经济发展地位。     2005年市政工程的重点是优质住宅小区的推广及基础设施的修复。今年市政投资的重点是将环境工程与市政具体工程。如对纪念碑的修复，市民广场及街道整治等等。在年内，中心区域的住宅项目及商业项目的配套工程将倍受关注。年内预计中心区推出的项目几乎为零。除“金缔花园”的项目尾盘外，将无大面积的商业营业房推向市场。 2、滨河路沿线     后河滨河路沿

5、线近两年内有几个楼盘出现。一是“华兴小区”，二是“滨水领地”－－位于滨河路与和平街、交通局的三角地带，同样有较大面积的商业营业房出现，也是本案的竞争对手。     与2004年相比，此沿线的市场供应量大大增加，这两个具有代表性的楼盘吸引了一大批对环境质素要求较高的换房一族，住宅与商业营业房销售情况良好，说明后河沿线片区已经开始受到市场的关注。 3、河西经济技术开发区     河西经济技术开发区是市政府规划开发、位于太平镇后河以西。已经完成评规面积1500亩，已开发801亩，可供开发444.73亩。虽然市政府的搬迁工程尚未启动，而且城市居民对河西经济技术开发区的概念还很模糊，但市政府的良

6、好规划仍然给这一片区带来了很高的附加值。随着政府工程的进展和远期商业物业的附加值将会进一步提高，但短期内尚无商业楼盘的开发，市政府搬迁也不会在短时间内实现。 4、环境较好的社区商铺     小区的配套设施已经成为左右万源市消费的重要因素，进而会影响到社区商铺的销售。以“滨水领地”为例，由于小区内安置了大量的健身器材和设计了一定的绿化，导致其住宅销售量迅速上升。况且由于靠近后河，其傍晚的消费人群受到小区少量配套休闲娱乐设施的吸引而导致商铺量有大幅度的提高。 5、红色题材     万源市为四川著名的红色旅游区，其市内红色旅游文化底蕴丰厚，历史题材广泛，每年因为红色旅游主题可吸引将近10万人

7、口到万源市旅游。特别是万源－达州1小时经济圈即将开通，都会给以红色旅游为主题的物业带来机遇。 6、休闲、度假题材     万源市市民愿意休闲享受的意愿非常强烈。其休闲资源可以从每天傍晚的后河“河滩夜市”可以得到验证。几乎每天傍晚的人流量都能达到20000人次，其中蕴含的巨大消费商机尚待发掘。 7、主题商城——相对明确的主题定位或消费人群是突破项目市场的有效方式     万源市传统的商业模式正经历较大的转变。主题商场将成为万源市以后商业物业发展的