城镇基准地价评估存在问题和南宁市城市

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1、城镇基准地价评估存在问题和南宁市城市土地价格调查的做法广西壮族自治区南宁市国土资源局戚克杰一、当前我国基准地价评估及地价管理工作存在的问题1、以基准地价体系为基础的城镇地价管理系统性和政策性都很强，需要规划、房产、建设、财政等其他相关部门的紧密参与和协助，但是目前仍无法形成统一协调的管理机制。2、基准地价评估及其有关的技术工作是城市地价管理的基础，但是现有的技术理论研究与管理实践脱节，存在理论研究滞后、理论研究成果不能很好地应用或指导实践的现象。3、城镇地价管理水平和技术手段仍然落后，无法改变被动、滞后的不利局面，以基础地价为核心的地价管理政策出台、技术手段的更新缺乏

2、前瞻性和预测性。4、当前存在具体技术问题（1）在规程、规范规定的方法及程序之外，没有能够探索出对城市土地定级估价（基准地价）成果进行快速、动态更新的有效方法，无法从根本上解决城市土地定级估价成果的滞后性问题。（2）没有能够结合城镇基准地价的动态更新，真正探索出对城市地价进行动态监测的有效方法，例如：在建立地价监测点后，仅以一般评估的简单方式定期对其进行地价评估并分析、求取地价指数的做法实际操作效果并不理想，不能完全真实地反映地价变化的客观情况。（3）地价监测系统的研制仅停留在对历史数据的分析计算上，缺乏预测、预警的内容，并且仅就价格而论价格，没有将城市规划、城市建设计

3、划等其他因素综合考虑到系统的研制过程当中。二、南宁市城市土地价格调查工作的做法1.2001年度南宁市城市土地价格调查工作的做法2001年度南宁市城市土地价格调查工作包含三个主要内容：(1)城区土地级别更新；(2)在级别控制范围内划分地价区片、区段，全面更新基准地价及应用体系；(3)建立城市地价动态监测体系。项目工作于2001年底完成，2002年5月通过国土资源部的验收,2002年8月由南宁市人民政府公布实行。(1)土地定级和基准地价更新的做法南宁市2001年度城市土地定级工作与以往相比最大的特点是：4土地级别的确定变“综合定级”为“分用途定级”，突出了不同用途土地对区

4、位条件的要求差异，解决了综合土地级别与地价水平之间的“倒挂”问题，各种用地类型的土地级别划分互不相同，城市土地对不同的适宜用途在级别分布上得到了充分、合理的体现。在土地级别的控制下，对基准地价更新以市场交易资料为分析依据，在地价区片、区段划分的基础上，评估、测算出不同土地用途的基准地价，并根据需要对二级分类用途的基准地价水平进行了分析测算，最后制定级别、区片和区段的宗地地价评估修正系数体系。在基准地价评估过程中，全面总结近年来南宁市城市地价管理工作的经验教训，在广泛开展资料收集和分析研究工作的基础上，提出了以楼面地价地价表现形式为核心的基准地价评估思路，并在关键技术问

5、题上寻求突破和创新，其特点主要体现在：①基准地价的测算变“级别基准地价”为“区片、区段基准地价和级别基准地价相结合”。按照目前对城市土地质量进行评价通常做法，城市土地只能划分为有限的若干个级别，随后再附设基准地价。在应用的过程中，由于级别所覆盖的土地面积大，作为区域平均价的级别基准地价有时并不能很好地反映区域内不同宗地之间的价格差异，这类问题在级别边界附近宗地地价评估过程中显得较为常见。区片和区段具体反映到定级估价的工作当中，实际上就是针对土地级别数量少、控制范围过大所带来的应用局限性而提出的概念和问题解决的新思路。②基准地价由单一地面地价的“平面形式”变为楼面地价与

6、地面价相结合的“立体形式”。采用楼面地价概括地讲具有这些优点：其一，相对于地面地价，楼面地价的执行更有利于体现公平和贴近现实，是政府和开发商都乐于接受的计价方式；其二，通过楼面地价的应用，可以解决对综合用地地价进行合理计算的问题，因为对于不同用途的建筑物，在地价测算时无论是采用建筑面积分摊还是价值分摊都存在理论和实际运用上的弊端，而采用楼面地价就可以根据不同用途楼层与地价之间的规律关系，方便地求出各自的土地价格。同时，楼面地价的应用也为多权属多用途建筑物的地价空间分摊问题提出了很好的解决思路；其三，通过楼面地价的应用，对于建筑物的改建、增建等土地利用变更中涉及到的地价

7、增补问题的处理就显得十分便捷合理。③宗地地价修正系数体系的编制更为科学合理。与以往的成果相比，宗地地价修正系数体系编制的合理性主要体现在两个方面：其一，将容积率修正系数单列制定；其二，配合楼面地价的使用，增加了楼层修正系数。这两项修正系数的得出，经历了大量的资料调查和数据分析程序，其中对部分关键技术问题的解决还做出了一些有创新意义的尝试。4(2)城市地价动态监测体系建立的做法根据国土资源部《城市地价动态监测体系技术规范》的要求，以土地定级和基准地价评估为基础，在土地价格调查工作范围内分别布设一定数量的商业、住宅、工业三种用地类型的地价监测点，并根据估