某房地产项目投资计划书.doc

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1、1.某项目概况某项目位于北京东燕郊最为繁华的核心工业区内，紧临102国道，乘坐930路或社区大巴，半小时内即可到达。某项目建筑外观现代时尚，高低呼应、视觉美感独特。此房户型也倍受欢迎，南北通透，采光好，无遮挡，方方正正，没有一点浪费的空间，五星级酒店会所、大型超市、双语幼儿园、社区医院、社区大巴等配套，满足一切日常所需。其开发公司为三河某房地产开发有限公司，于2002年开发，总户数为30000户，停车位为地面和地下停车位。绿化率为40%，容积率为3.42，总建筑面积为平方米，其物业费为0.8元/平米.月。2.投资环境分析某项目位于燕郊市中心

2、，小区环境优雅，绿化率高，24小时热水，是其他小区没有的，交通也是比较方便的，门口就是813.814半小时到达北京国贸，周边配套齐全，小区内设有大小超市，对面有大型超市，农贸市场，红山商城还有儿童医院，六小小学和八中等等样样俱全。学校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊实验小学；购物场所有京客隆天客隆新世纪商城步行街兴达超市；医院有中美医院、二三医院、人民医院、燕达医院、辅仁医院；银行有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行，此外还有很多娱乐和餐饮场所。3.实施进度该项目计算期为3年，拟2年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3

3、.5年售完。根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为具体的销售进度如下表一所示。时间第一年第二年多层5%10%10%15%12%15%小高层3%8%12%10%15%15%车位3%8%15%15%10%12%表一销售进度计划表单位：万元时间第三年第四年合计多层10%8%5%5%5%100%小高层10%15%5%3%2%2%100%车位10%8%5%5%5%4%100%续表一销售进度计划表单位：万元4.建设投资估算土地开发成本序号项目名称土地价格（元）建筑面积（㎡）单方成本（元/㎡1住宅用地109220.建安工程费项目名称建筑面积（㎡）平均单

4、方成本（元/平米）金额（元）直接费1260间接费189利润151.2.8税金93.13164.13总计1693.33164.9前期开发费用估算表序号项目金额（元）取费标准(元/m2)1.1规划费201.2设计费251.3可研费22水文、地质勘察费3.52.1测绘费1.52.2勘探费2　合计　基础设施建设费序号项目单方造价(元/m2)总造价(元)1基础设施160开发期税费估算表序号项　目金额(元)估算说明(元/m2)1配套费802质检费33建筑管理费.81.24卫评费.61.45环评费.81.26墙改基金127绿化费36854.40.18白蚁

5、防治费.22.39土地使用费410再就业基金1011教育专项基金1012编标费213招标费114规划许可工本费0.515土地证工本费0.516施工许可证0.5　合计.80不可预见费序号占总费用费比例金额（元）单方成本（元/㎡）13%.9666.管理销售费用序号项目金额(元)估算说明(元/m2)1广告.81448.22售楼处2.3售楼许可200000.6监理费.442.7物业管理基金.41.18公用设施维修基金.81448.29管理费.15916.10合计2958.投资与成本费用估算汇总表项目单方成本(元/m2)金额(元)占总投资比例(%)土

6、地费用296.5.前期费用541.建安费用1693.33164.931.基础设施费1602.开发间税费129.7.82.不可预见费66..961.管理销售费2958.55.合计5358.1005.投资使用计划与资金来源建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下:投资计划表季度投资1234第一年.8.5.7.8第二年.8.351.351第三年.351.44.53.627第四年.358.1791合计第一年第二年.4第三年.95第四年.537本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本项目

7、开发商自有资金元作为启动资金，需贷款元，总投资元，建设资金筹措主要来源于资本金、银行贷款及销售后入再投入,资金筹措表如下：资金筹措表序号项目合计(元)1自有资金2借贷资金3预售资金再投入6.项目销收入的测算　本项目以三河市同类商品房可比案例，参照三河市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：该项目小高层与多层的销售均价为7241元/平米。停车位为15万元一个。销售收入预测表项目面积(m2)单位平均售价（元/m2)销售收入（元）住宅7241个车位950合计　各年销售收入计划表项目名称第一年第二年第三年第四年住宅销售输入.6

8、.8停车场销售收入总计.6.8说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目